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3.周邊成熟商業(yè)體眾多。
21年1月，金融街宣布，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)；同年9月，作為符合條件的意向受讓方，金融街與凱龍公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》并提交北京產(chǎn)權(quán)交易所審核；26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所就本次交易出具《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易憑證》，根據(jù)掛牌規(guī)則和條件，金融街轉(zhuǎn)讓德勝公司100%股權(quán)及債權(quán)給凱龍公司，轉(zhuǎn)讓價格為15.75億元。金融街1月28日宣布，擬以15.75億元掛牌出售北京德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)。這是最近兩個月來，金融街甩賣的第二宗物業(yè)出售北二環(huán)商辦物業(yè)金融街發(fā)布公告，稱因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，擬將其全資子公司北京德勝投資有限責(zé)任公司（后簡稱「德勝公司」）100％股權(quán)及債權(quán)通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售，掛牌起始價格暫定為15.75億元（最終掛牌起始價格以西城區(qū)國資委核準(zhǔn)批復(fù)／備案意見為準(zhǔn)）。德勝公司負(fù)責(zé)出租運(yùn)營德勝國際中心部分寫字樓和商業(yè)資料顯示，德勝國際中心位于北京二環(huán)以北，西城區(qū)德勝門外大街83號，總建筑面積約22.95萬平方米。德勝公司持有運(yùn)營德勝國際中心約3.8萬平方米，業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)、地下零散配套服務(wù)用房和車位為何要出售德勝國際中心？金融街回應(yīng)，「德勝國際中心2020年的出租率約為80％，租戶以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對有限，加之持有面積占項目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套，管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營壓力較大。出售非整棟物業(yè)，有利于提升金融街的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)?！?span style="font-weight:700;">出租率急劇下滑市場承壓事實上，德勝國際中心的出租率自2019年開始明顯下滑。由2018年末基本滿租狀態(tài)（99％）銳減至75％的出租率，直至2020年6月30日，其平均出租率仍低于80％。從披露的信息來看，截至2020年6月30日，金融街在北京的寫字樓項目主要有7個，多數(shù)分布于西二環(huán)金融街附近。與德勝國際中心一樣，出租率急劇下滑的寫字樓還包括金融街（月壇中心）-金融集和通泰大廈。
數(shù)據(jù)來源：金融街制圖：選址960
出租率之所以不斷下滑，一方面是新冠疫情帶來的退租影響，另一方面，金融街認(rèn)為，受北京市寫字樓潛在供應(yīng)量增加、國有企業(yè)總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場面臨下行壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，北京全市超甲級、甲級和乙級寫字樓存量達(dá)2134.8萬平方米。2021年預(yù)計新增供應(yīng)將高150萬平方米。戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為：「在大量新增供應(yīng)和新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場空率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力?！乖诖藟毫ο拢词故欠€(wěn)占國內(nèi)租金最貴、市場較為穩(wěn)定的「金融街」，日子似乎也并不好過。商辦物業(yè)虧本變現(xiàn)德勝公司完成轉(zhuǎn)讓后，預(yù)計將為金融街增加15.75億元的現(xiàn)金流，實現(xiàn)凈利潤約4.87億元。這是金融街最近兩個月來，第二個準(zhǔn)備出手的物業(yè)。2020年12月，各擁有50％股權(quán)的金融街、北京萬科將金融街·萬科豐科中心項目公司作價37.1億元，擬將其100％股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)予中國平安人壽。據(jù)悉，豐科中心出租率達(dá)90％，是金融街在北京7個主要寫字樓中出租率表現(xiàn)較好的物業(yè)之一?？紤]到豐科中心項目的資產(chǎn)收益率相對較低，金融街為加快資金回籠，降低負(fù)債水平，和北京萬科達(dá)成一致意見——賣。事實上，豐科中心的交易本身是一樁虧本的買賣。根據(jù)金融街公示，豐科中心投資成本約為29.6億元，截至2019年底賬面值約為44.0億元。截至2019年底，豐科中心累計確認(rèn)稅后公允價值變動收益約5.4億元（50％比例）。交易按37.1億元價格完成后，預(yù)計對其2020年凈利潤產(chǎn)生影響約-2.1億元。金融街表示，豐科中心項目從全周期開發(fā)運(yùn)營來看整體盈利狀況較好，預(yù)計項目全投資年化收益率9.5％，累計實現(xiàn)股東收益約3億元。兩次物業(yè)處置目的中，金融街均提到了「負(fù)債」一詞。這也是今年對房企實施的「三道紅線」政策監(jiān)管之一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70％，即踩中紅線。華泰證券研報顯示，截至2020年前三季度，金融街扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為74.6％，現(xiàn)金短債比為0.55，凈負(fù)債率為200％。這意味著金融街「三道紅線」全中。金融街2020年三季度財報顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1.48億元，相較去年同期70.02億元，嚴(yán)重縮水1樁交易回籠資金86億元接連不斷地出售物業(yè)，展現(xiàn)了金融街的焦慮。2020年12月，金融街還有兩筆大額資金流進(jìn)流出。一是金融街與中信地產(chǎn)就中信城B地塊未按計劃完成規(guī)劃，解除合作協(xié)議。收回當(dāng)時支付的合作價款合計50.11億元，以及中信地產(chǎn)支付的資金占用費約35.97億元。金融街此舉收回資金近86億元。二是因首都控規(guī)影響，B地塊無法如期規(guī)劃，造成恒泰證券訂購相關(guān)寫字樓空間無法兌現(xiàn)。金融街退還于2013年9月5日收到的預(yù)付款15255萬元，并向其支付利息約5968萬元?？傮w來看，最近兩個月來，金融街幾手資產(chǎn)處置后，有望收回資金137億元。
險資90.6億收購北京SK大廈
21年6月，和諧健康保險股份有限公司披露公告稱，公司采用股權(quán)方式出資約90.6億人民幣收購北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，從而持有北京SK大廈SK大廈是北京CBD核心區(qū)地標(biāo)寫字樓，項目共有35層，總建筑面積107627平方米。作為高端5A甲級辦公樓，SK大廈多年來其核心區(qū)位優(yōu)勢吸引著500強(qiáng)及各行業(yè)龍頭企業(yè)入駐，典型租戶包括中金、麥肯錫、思科等頭部企業(yè)。90.6億的交易價格使該筆交易成為當(dāng)年大宗交易市場的最大單。四次流拍后，“中植系”16.45億接盤世茂工三
21年7月，北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣平臺顯示，賈躍亭旗下資產(chǎn)世茂工三被“中植系”旗下的北京卓睿物業(yè)管理有限公司以最高應(yīng)價成功競得，成交價格為16.45億元。在此之前，世茂工三曾先后四次拍賣，均以流拍告終。此次成交價格和當(dāng)初的收購價格相比縮水了13.27億元，相當(dāng)于打了五五折。世茂工三項目位于三里屯區(qū)域，緊鄰大使館，地理位置優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境發(fā)展成熟，是一座包含商業(yè)、酒店、寫字樓的商業(yè)綜合體項目。2016年，樂視通過股權(quán)收購的方式拿下了該項目，后因資金鏈危機(jī)，將項目進(jìn)行抵押換取借貸資金，由于未能按時歸還借款，世茂工三走上了司法拍賣之路。樂視大廈5.7億拍賣被質(zhì)疑，競拍人也是拍賣人？
與世茂工三同為賈躍亭資產(chǎn)的樂視大廈，在21年11月以5.7億元的價格成功拍賣，相較于兩年前的首次掛牌，最終成交價降了1億余元，相當(dāng)于評估價的近7折。唯一競買人為北京衡盈物業(yè)管理有限公司。數(shù)據(jù)顯示，該公司成立于競拍開始的5天前。由于其背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，早在2019年樂視大廈首次拍賣時，韜蘊(yùn)資本便向法院提出了異議，這也導(dǎo)致樂視大廈前兩次拍賣均被中止。雖然拍賣已經(jīng)結(jié)束，但紛爭尚未結(jié)束。拍賣過后的第四天，韜蘊(yùn)資本發(fā)布聲明，認(rèn)為北京衡盈物業(yè)管理有限公司的資金來源中植系，背后的浙江中泰既是拍賣人又是競拍人。值得注意的是，今年7月26日，中植企業(yè)集團(tuán)官微發(fā)布了辦公地址遷移公告，公告中顯示，新址為朝陽區(qū)姚家園路105號院3號樓，既樂視大廈。平安人壽50.15億接手遠(yuǎn)洋銳中心
22年6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將北京遠(yuǎn)洋銳中心項目出售給項目合作方中國平安人壽，交易金額50.15億元。遠(yuǎn)洋銳中心項目商業(yè)用地最早是由平安系公司深圳市平軒投資管理有限公司2015年4月競得。平安人壽選擇與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作開發(fā)麗澤路地塊，地塊的項目公司為北京金坤麗澤置業(yè)有限公司，遠(yuǎn)洋系公司通過持股項目公司34.5%的股份持有3棟辦公樓中的遠(yuǎn)洋銳中心。浪潮軟件9.06億購入中關(guān)村智谷大廈
22年7月，浪潮軟件發(fā)布公告，擬購買位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)的智谷大廈商辦房產(chǎn)，預(yù)計總支出達(dá)9.06億元。
浪潮軟件表示，此次資產(chǎn)購置的目的是“立足北京加快數(shù)字政府業(yè)務(wù)發(fā)展、整合公司資源拓展政府行業(yè)總部業(yè)務(wù)，強(qiáng)化在京研發(fā)布局吸引人才，同步提升營銷及服務(wù)水平，不斷鞏固公司在數(shù)字政府領(lǐng)域的核心競爭力”虧損也要賣，朗詩大廈1.38億再出售22年8月，朗詩綠色管理有限公司發(fā)布公告，出售合營公司50%股權(quán)，買方為陽光保險旗下相關(guān)公司，此前就已持有50%股權(quán)。此次交易意味著北京朗詩大廈所有權(quán)全部歸陽光保險集團(tuán)，出售方朗詩獲1.376億凈款項，以1190萬元的虧損退出了這一“酒改寫”項目。朗詩大廈最早名為“朝陽商廈”，2002年進(jìn)行改擴(kuò)建，變身四星級酒店“船舶重工大廈”；2019年，朗詩青杉資本和陽光融匯資本共同收購該酒店，正式更名為“北京朗詩大廈”；2020年，建筑的使用功能被改造為辦公及首層商業(yè)。此次交易是該大廈3年內(nèi)的第二次交易近五千人圍觀無人出價，王府世紀(jì)大廈流22年10月，阿里資產(chǎn)拍賣平臺顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司債權(quán)拍賣，雖4690人圍觀，但卻無人出價，最終流拍。阿里拍賣平臺數(shù)據(jù)顯示，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司主要資產(chǎn)為王府世紀(jì)大廈，市場估值約15.39億元，起拍價為11.2億元，對應(yīng)債權(quán)本金7.5億元、債權(quán)利息3.7億元。值得一提的是，除了絕佳的區(qū)位，王府世紀(jì)大廈的高知名度還源于北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司法人王志才，以及王志才的妻子王艷（《還珠格格》晴格格的扮演者），二人居住的頂層豪宅估值1億左右，推開窗即可俯瞰故宮全景。20.37億，凱德7折拍下博瑞大廈
22年10月，京東法拍網(wǎng)顯示，博瑞大廈以20.37億元的價格成功拍賣，與29.1億元的評估價相比低了約30%，競買人為北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司，由凱德（中國）商用有限公司持股100%。博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，由大連永嘉集團(tuán)-北京特爾特物業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。項目位于北京CBD商務(wù)區(qū)與燕莎商圈之間，總建面8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業(yè)配套。據(jù)悉，項目背后的債權(quán)人廈門國際銀行本身經(jīng)營情況并不理想，因此選擇降價法拍的方式回籠資金。目前，該項目已更名為凱德·星貿(mào)寫字樓，并對外出租。年度最大！國壽64億收購麗澤寫字樓
22年底，國壽以64億元買下通用時代中心85%的股權(quán)，該次收購最終指向中國通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司旗下的通用時代大廈BC座。通用時代中心項目位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)核心區(qū)E08、E09地塊，北至駱駝灣南路，南至鳳凰嘴北路，西側(cè)緊臨核心區(qū)E07綠地，東至駱駝灣東路，總建筑面積317372.5㎡。據(jù)悉，該項目為保險資管首單以“未上市公司股權(quán)+債權(quán)”為基礎(chǔ)資產(chǎn)且底層資產(chǎn)為不動產(chǎn)的保險資產(chǎn)支持計劃產(chǎn)品。凱德28.1億抄底蘇寧生活廣場
今年2月，凱德投資公布收購位于北京慈云寺的蘇寧生活廣場，收購價格約為28.1億元，與去年4月蘇寧對外報價的35億元估值相比，最終出售價大約打了8折。據(jù)悉，北京蘇寧生活廣場總占地面積約1.6萬平方米，是一個包含辦公及零售業(yè)態(tài)的綜合體。目前，項目已更名凱德·匯新大廈東方梅地亞打?qū)φ?，二度流?/span>今年6月，東方梅地亞中心二度進(jìn)行拍賣，整體評估價達(dá)23.6億元，起拍價13.2億元。相比5月份的首拍，其起拍價降了3億不止，吸引超10000人圍觀，但最終因無人出價，再次被流拍。東方梅地亞中心，位于國貿(mào)CBD黃金地段，與央視大樓一路之隔，周邊聚集著華貿(mào)中心、金地國際廣場、嘉里中心等眾多CBD國際商業(yè)中心和5A級寫字樓。項目占地1.6萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，共分為A、B、C、D四座，根據(jù)拍賣頁面顯示，本次拍賣標(biāo)的為B、C座。
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