北京外運(yùn)大廈（北四環(huán)）一亞奧獨(dú)棟，獨(dú)棟寫字樓出租，獨(dú)棟物業(yè)出租，獨(dú)棟辦公室出租，位于北京中軸線與奧林匹克圣地交匯處的北京招商局外運(yùn)大廈樓頂亮起了百年招商局金字招牌。在鳥巢、水立方、冬奧村、奧林匹克公園、元大都遺址公園環(huán)繞之中，四塊明亮的招商局招牌與奧林匹克中心商務(wù)區(qū)城市夜景交相輝映、相得益彰。招商局外運(yùn)大廈占據(jù)了北京“南看歷史、北看未來”的里程碑位置，成為招商局在京的新地標(biāo)。該項(xiàng)目屬于北三環(huán)，亞奧商圈，外運(yùn)大廈是招商局集團(tuán)交通物流事業(yè)部/集團(tuán)北京總部的所在地。開發(fā)商自持，2018年8月，招商局集團(tuán)積極響應(yīng)國家交通強(qiáng)國戰(zhàn)略，組建了集團(tuán)交通物流事業(yè)部/集團(tuán)北京總部。商圈成熟，配套齊全，交通物流產(chǎn)業(yè)是招商局集團(tuán)三大產(chǎn)業(yè)之一，交通便利，步行地鐵站，僅僅需要9分鐘的時(shí)間！
【項(xiàng)目名稱】外運(yùn)大廈
【項(xiàng)目位置】朝陽區(qū)安定路5號(hào)院8號(hào)樓外運(yùn)大廈坐落于北京亞奧商圈，北臨奧體中心，南臨元大都遺址公園，地處北土城東路與安定路兩天主干路，10號(hào)線安貞門站地鐵上蓋，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃郁，為企業(yè)客戶商務(wù)洽談提供配套便利。外運(yùn)大廈戶型方正無柱式大開間，有效提高使用率，方便公司自行設(shè)計(jì)布局。大廈配有多功能會(huì)議廳、員工餐廳，咖啡廳等。
出租面積：2000㎡-3200㎡
租金報(bào)價(jià)：12.8元-14.7元
付款方式：押三付三
交付標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)狀交付
招商電話：13811119290
外運(yùn)大廈有哪些入駐企業(yè)？
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品牌/產(chǎn)品：中外運(yùn)久凌 投資人：中外運(yùn)物流有限公司
中國外運(yùn)股份有限公司 最新年報(bào)地址：北京市朝陽區(qū)安定路5號(hào)院10號(hào)樓外運(yùn)大廈B座11層 品牌/產(chǎn)品：中國外運(yùn)
投資機(jī)構(gòu)：中國外運(yùn)
中外運(yùn)物流投資控股有限公司 投資機(jī)構(gòu)：中國外運(yùn) 投資人：中國外運(yùn)股份有限公司
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中國船務(wù)代理有限公司 最新年報(bào)地址：北京市朝陽區(qū)安定路5號(hào)院10號(hào)樓外運(yùn)大廈B座9層 投資機(jī)構(gòu)：中國外運(yùn) 投資人：中國外運(yùn)股份有限公司
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<em>北京市</em>朝陽區(qū)安定路五號(hào)院八號(hào)樓<em>外運(yùn)大廈</em>17層
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大連市中山區(qū)魯迅路74號(hào)安達(dá)<em>大廈</em>A座1601
北京寫字樓存量甲級(jí)寫字樓市場庫存突破千萬大關(guān)，達(dá)到1005萬平方米，創(chuàng)歷年新高。新增供應(yīng)面積達(dá)140萬平方米，空置率持續(xù)走高，到達(dá)7.7%。 2017年北京甲級(jí)寫字樓平均租金為392元/月/平方米，相較于2016年的387元/月/平方米，穩(wěn)中有升。同時(shí)寫字樓市場投資熱度后半年開始回升，2017年累計(jì)投資額超4000億。 2017年，北京核心商圈寫字樓仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，金融街租金較高，高達(dá)547元/月/平方米。中關(guān)村的寫字樓在改造升級(jí)集中交付后，2017年的表現(xiàn)優(yōu)異，空置率為全市較低1.2%。幾乎與金融街一同接近滿租狀態(tài)。 在寫字樓的租賃面積和裝修情況方面，2017年，越來越多的企業(yè)偏愛大戶型，1000平方米以上寫字樓租賃占30%。同時(shí)，37.5%的企業(yè)租賃精裝修的寫字樓，相較于2016年的28%有大幅的提升。 金融、高科技和專業(yè)服務(wù)三大行業(yè)仍為成交較為活躍的領(lǐng)域，累計(jì)租走北京三分之二的寫字樓。2017年，聯(lián)合辦公的表現(xiàn)極為亮眼，租走10%的寫字樓，助力寫字樓的去化。
2017年北京寫字樓十大成交企業(yè)，中興通訊位居榜首，租走了外運(yùn)大廈15895平米的寫字樓，其次是嘀無限、木棉匯兩家排名第二、三名。 未來五年，北京將有一大批“新中心”涌現(xiàn)，集中在非核心區(qū)域，其中，麗澤商務(wù)區(qū)、通州新城、石景山三大商圈，預(yù)計(jì)入市面積500萬平方米以上，占全市新增供應(yīng)量的48%。 2018年，北京熱門商圈依舊集中在金融街、國貿(mào)、中關(guān)村、望京酒仙橋幾大區(qū)域，行業(yè)集群現(xiàn)象將日益明顯。金融街的金融業(yè)占比90%，中關(guān)村的TMT占比72%，望京-酒仙橋多為互聯(lián)網(wǎng)新貴，亦莊匯聚大量醫(yī)藥業(yè)。 隨著大量新增項(xiàng)目的入市，北京有望步入多中心時(shí)代。未來部分企業(yè)將逐漸搬離核心商圈，非核心商圈或成為十分搶手的“香餑餑”。
多家房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)近日陸續(xù)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場報(bào)告顯示，受第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)推動(dòng)，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。同時(shí)，聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等辦公新業(yè)態(tài)正在重塑北京的寫字樓市場格局。
第一太平戴維斯報(bào)告稱，北京市甲級(jí)寫字樓總存量保持在967.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降1.0%至5.5%。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，北京全市有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米391.3元，同比上漲2.6%。非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)第四季度有58.9萬平方米投放市場，將會(huì)給北京邊緣商業(yè)圈帶來更多商業(yè)機(jī)會(huì)。
核心商圈寫字樓租金未來以“平穩(wěn)”為主
據(jù)了解，國際金融機(jī)構(gòu)摩根士丹利近日續(xù)租位于金融街豐融國際大廈約0.34萬平方米的辦公空間。幾乎同時(shí)，另一家知名IT公司中興通訊則簽約了亞奧商圈的外運(yùn)大廈，簽約面積約1.59萬平方米。
這兩家公司是北京核心商業(yè)圈公司的縮影，以金融和高科技為主的高端服務(wù)業(yè)在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、望京-酒仙橋等北京核心商圈。其中前五個(gè)因?yàn)閷懽謽谴媪棵娣e均超過100萬平方米，習(xí)慣上被稱為北京五大核心商圈，近年來亞奧、望京-酒仙橋商圈的供應(yīng)面積也在增大，亞奧商圈寫字樓的平均租金已經(jīng)超過中關(guān)村。
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海對(duì)記者表示，未來一段時(shí)間，核心區(qū)的寫字樓租金以“平穩(wěn)”為主。一方面是因?yàn)楸本┑膶懽謽枪?yīng)量逐年釋放，相對(duì)比較平均；另一方面則是北京金融、高科技等公司持續(xù)擴(kuò)張。
此外，9月末，北京市正式發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，要求“二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地”，長期來看，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，中心城區(qū)的供應(yīng)受限將支撐核心圈物業(yè)價(jià)值持續(xù)堅(jiān)挺。
商場酒店“變身”寫字樓打造聯(lián)合辦公空間成趨勢(shì)
記者近日在北京動(dòng)物園南門附近發(fā)現(xiàn)，昔日熱鬧的天皓成服裝商品批發(fā)市場已經(jīng)不見蹤影，整座大樓外表嶄新，“寶藍(lán)金融創(chuàng)新中心”的牌子高高掛起，內(nèi)部裝修已經(jīng)完成，在一樓大廳還能聞到一陣陣石灰、油漆的味道。
記者走進(jìn)物業(yè)辦公室，一位工作人員熱情地介紹改造過程并詢問，需要寫字樓還是孵化器的工位。原來從商場改成寫字樓的過程中，大樓的結(jié)構(gòu)沒有變化，清除原來市場內(nèi)的經(jīng)營場所后，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行翻修。
地上樓層裝修成大面積連片的辦公空間，地下一層則改造成聯(lián)合辦公空間，提供工位出租服務(wù)，并且入駐公司享受中關(guān)村孵化器的政策。變成商務(wù)樓宇后，中心主要引入金融互聯(lián)網(wǎng)、高新科技、文創(chuàng)設(shè)計(jì)等多產(chǎn)業(yè)。
天皓成的華麗變身并不是個(gè)案。中關(guān)村商業(yè)圈里的鼎好大廈、e世界等電子市場也在逐步改造成辦公空間。此外，部分酒店變身寫字樓也正在進(jìn)行。三里屯地區(qū)，盈科中心的公寓部分試水改造成寫字樓，并成功運(yùn)營；今年4月，菜市口地區(qū)的五星級(jí)開元名都大酒店改造完成，更名“中融信托大廈”并對(duì)外招租，提供從850平方米到9000平方米不等的精裝大開間。
嚴(yán)區(qū)海表示，“商改辦”“酒改辦”趨勢(shì)持續(xù)走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，幾個(gè)大型的批發(fā)市場陸續(xù)搬遷；另一方面是相對(duì)于商場和酒店而言，寫字樓在運(yùn)營成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。
隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目的改造將更加受投資者關(guān)注。
郊區(qū)化辦公帶動(dòng)寫字樓向邊緣商業(yè)圈聚集
滴滴出行近日在北京北五環(huán)外的上地地區(qū)文思海輝大廈擴(kuò)租了1.44萬平方米。在文思海輝大廈附近，扎堆聚集著騰訊北京總部大樓、新浪總部大廈、網(wǎng)易大廈、百度科技園、漢王大廈等知名IT企業(yè)的寫字樓。
上地地區(qū)與北京東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)形成了北京中心城區(qū)之外兩大寫字樓集中區(qū)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)四季度將有58.9萬平方米的新增供應(yīng)投放市場 ，且均位于非核心商圈。
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京的地鐵線不斷加快開通步伐，有力提高了非核心區(qū)的可達(dá)性，同時(shí)產(chǎn)業(yè)聚集，這些共同作用讓郊區(qū)化辦公成為趨勢(shì)，多中心也符合北京的規(guī)劃。四季度，北京有望新開通3條地鐵線，分別為S1線、燕房線和西郊線。這三條地鐵線的開通將分別帶動(dòng)門頭溝、房山和海淀西北部等非核心區(qū)的發(fā)展。
由于核心商圈租金的高居不下，企業(yè)將搬遷和新簽約地點(diǎn)鎖定在交通便利的新興商圈不失為一個(gè)明智的選擇，尤其是對(duì)于租金較為敏感、體量較大及有擴(kuò)張需求的企業(yè)租戶。□記者 張超 北京報(bào)道
（原標(biāo)題：北京寫字樓市場格局重塑）
延伸閱讀 傳統(tǒng)商場變身寫字樓 電商沖擊或引發(fā)“商改寫”熱潮
2017年9月20日訊，“6.18”、“8.18”電商節(jié)后，你有多久沒有去逛購物中心了？你知道它們可能已經(jīng)不是商場了嗎？電商對(duì)于實(shí)體購物的沖擊，正影響著一些傳統(tǒng)商場的租金收益。為了謀求新的發(fā)展出路，京城不少傳統(tǒng)商場紛紛改寫為寫字樓。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，“商改寫”或?qū)⒊蔀橐还蔁岢薄?/span>
盈科中心
太陽宮百盛沒了 信托廣場來了
“哎呀，旁邊的百盛竟然沒了，看來是要改做別的了。”傍晚，到愛琴海購物中心吃飯的劉小姐，從廣場前看見隔壁的一片圍擋，才知道原來的太陽宮百盛店已經(jīng)沒了?！拔襾肀比h(huán)購物較少，來過的幾次中，確實(shí)也只去過百盛里的超市一次，畢竟兩家挨這么近，愛琴海至少是個(gè)更大點(diǎn)的購物中心?！?一家是購物中心，一家是傳統(tǒng)商場，就像劉小姐一樣，更多的消費(fèi)者在“二選一”的選擇題中，將答案投給了購物中心。2016年10月31日，由于長期處于虧損狀態(tài)，百盛終止了北京太陽宮店的經(jīng)營，并出售了太陽宮店的產(chǎn)權(quán)。
周一下午三點(diǎn)，記者在現(xiàn)場看到，原來的百盛字樣已經(jīng)全部被撤掉，整棟建筑包圍在一片綠色圍擋之中，偶爾響起的機(jī)械聲，表明建筑內(nèi)部正在進(jìn)行施工。百盛改造計(jì)劃的參與方之一告訴記者，百盛太陽宮店已經(jīng)正式確定改建為寫字樓項(xiàng)目，名為北京中融信托廣場，地上7層、地下3層，每層平面面積約6000平方米，預(yù)計(jì)最快可于今年10月份亮相。改造為寫字樓的過程中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)充分利用原有特殊結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)并打造了貫通南北的采光中庭，也將項(xiàng)目由南至北切割為A、B兩區(qū)，可分可合?！爸辽?，在周圍這一片區(qū)域中，多是酒店和商場，少有一個(gè)純粹的寫字樓項(xiàng)目?！?/span>
中糧廣場的共享辦公空間開了
中糧廣場
“買洋到中糧”。如果是喜歡家居的人們，一定還記得多年前流行的這么一句話。作為長安街邊的建筑群，毗鄰北京站的中糧廣場一度是進(jìn)口家居品牌的標(biāo)桿，集合了眾多知名的進(jìn)口家居品牌。資料顯示，在2006年前后，C座的中糧廣場購物中心擁有國際頂級(jí)家具品牌20多個(gè)，占據(jù)家具總品牌的50%，是名副其實(shí)的高檔品牌品牌薈萃之地。
然而，2007年后，隨著各個(gè)品牌家居賣場的興起，中糧廣場購物中心漸漸變得無人問津，特別是在年輕消費(fèi)群體的心目中，購物再也沒有人去中糧?！拔覀儐挝痪驮谂赃叄蛇@么多年了，我從來不知道中糧廣場里還有購物中心?！鞭k公族小鄧告訴記者，從東方新天地到王府井步行街上的各大百貨公司，這一片有太多的購物場所，外觀略顯陳舊的中糧廣場自然不會(huì)引起人們的興趣?！拔抑恢滥抢锸莻€(gè)辦公場所?！?/span>
正門口的建筑外立面上，就掛著一個(gè)“COFCO FANTASY”共享辦公空間的招牌。“這是我們最近新開的辦公空間，就在廣場C座，從A座可直接穿過去。”門口的安保人員主動(dòng)向記者指路。和A座大堂設(shè)有封閉的閘機(jī)和電梯不同，走到C座，開放的采光中庭空間立即給人一種豁然開朗的感覺。記者在現(xiàn)場看到，地下一層到地下三層的空間，圍繞著采光中庭設(shè)置成了環(huán)形的共享辦公工位，僅僅在地上1層配有幾家簡餐餐廳和咖啡廳。
前臺(tái)工作人員告訴記者，共享辦公空間近期剛開業(yè)，分為蜂巢辦公、胡同辦公和庭院辦公三種模式，目前蜂巢辦公和胡同辦公正在對(duì)外招租，租金是每個(gè)工位每月2400元?！?人間的辦公工位租得還挺不錯(cuò)的，只剩下一間了?！?/span>
太平洋百貨已成寫字樓
相較于太陽宮百盛和中糧廣場，今年年初就已經(jīng)重新開放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李澤楷旗下的盈科中心，位處三里屯商圈，原本是一個(gè)包括住宅、兩座甲級(jí)寫字樓和一個(gè)大型購物中心的綜合體。然而，自從2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，購物中心部分就一直處于空置狀態(tài)，前后空了整整五年。2016年，新接手的產(chǎn)權(quán)方?jīng)Q定對(duì)購物中心進(jìn)行改造。
周一下午，記者來到盈科中心。從正門看，這里還是商場慣常的五層建筑形態(tài)，正門口西邊是英菲尼迪的展示中心，東邊是安利的體驗(yàn)館。走到建筑內(nèi)部，記者看到，盈科中心已經(jīng)摒棄了傳統(tǒng)商場的格子式格局，通過中庭、玻璃幕墻和挑高的空間來營造寫字樓所想要表現(xiàn)的檔次感。從電梯口的指示牌上看到，一到三樓已經(jīng)成為富士通中國有限公司的辦公地，一樓電梯口邊同時(shí)開了兩家售賣咖啡、簡餐的餐飲店，不過，工作日下午4點(diǎn)的時(shí)間段，進(jìn)出盈科中心的人很少，記者透過玻璃可以看到，安利體驗(yàn)館內(nèi)幾乎沒有前來體驗(yàn)的消費(fèi)者。
經(jīng)營下滑倒逼“商改寫”
好好的商場不做，為何要耗費(fèi)精力改造成寫字樓？戴德梁行北中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海告訴記者，近兩年傳統(tǒng)商場紛紛改造為寫字樓的主要原因還是和電商劇烈沖擊下實(shí)體店經(jīng)營下滑脫不開關(guān)系?！吧虉鋈肆髁可伲虘舻氖杖刖蜁?huì)受到影響，而商戶收入的減少又會(huì)造成來商場整體租金的下降?！眹?yán)區(qū)海談到，近幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)租金增長緩慢，相反的，從2011年開始，北京的寫字樓租金就持續(xù)上升，至今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)7年的增長，市場平均租金水平相比6年前也翻了一番。
根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，截止到2017年第二季度，全市甲級(jí)寫字樓的有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣392.1元，環(huán)比上調(diào)1.0%。五大核心商圈甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣 415.4元，環(huán)比上調(diào)1.2%。
同時(shí)，另一個(gè)方面，寫字樓的空置率水平也一直處于很低的狀況，特別是甲級(jí)寫字樓，整體表現(xiàn)出一種供不應(yīng)求的局面。仲量聯(lián)行北京研究部數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)辦公樓空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成為最供不應(yīng)求的辦公樓市場之一。
“當(dāng)然，寫字樓市場的競爭也很激烈，商場改造成寫字樓后并不意味著產(chǎn)權(quán)方可以一勞永逸，但是，考慮到北京核心區(qū)的商場供應(yīng)量已經(jīng)不小，這些商場或購物中心不改成寫字樓，就是一點(diǎn)兒機(jī)會(huì)都沒有了?！?/span>
“商改寫”或?qū)⒊蔀橐环N新潮流
“至少在我看來，‘商改寫’是有機(jī)會(huì)的，在一段時(shí)間內(nèi)將成為一種趨勢(shì)?！眹?yán)區(qū)海告訴記者，相較于商場，寫字樓在運(yùn)營方面對(duì)于技術(shù)的要求要略低，但租金收入?yún)s更高更穩(wěn)定。根據(jù)研究，至少從租金水平上看，購物中心改造成寫字樓后，平均租金能增加30%到40%?！巴瑯邮巧?，運(yùn)營寫字樓既不是很麻煩，回報(bào)又更穩(wěn)定，何樂不為?！?/span>
值得注意的是，“商改寫”的過程中也存在一些挑戰(zhàn)。嚴(yán)區(qū)海分析，從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，同為40年產(chǎn)權(quán)，但若此前拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。此外，商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫字樓用戶的使用要求。寫字樓對(duì)于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案?！案艣r來說，前期需要資金和技術(shù)的投入，后期需要在軟件服務(wù)上跟得上，‘商改寫’也不是一件簡單的事兒。”
