北京UCS環(huán)球創(chuàng)意廣場（首開廣場）一望京獨棟望京），UCS環(huán)球創(chuàng)意廣場項目位于北京市朝陽區(qū)望京核心區(qū)域，開發(fā)商自持，緊鄰地鐵14號線UCS環(huán)球創(chuàng)意廣場作為極其稀缺的獨棟型商務辦公產(chǎn)品，戶型方正，使用率高，商圈成熟，配套齊全，地上3層，地下2層，總建筑面積約50000平方米，獨棟寫字樓出租，獨棟物業(yè)出租，獨棟辦公室出租，由于供應過于集中（約占總供應量83%），面積多樣，可供客戶多種需求方案的租賃，導致競爭激烈也急需轉(zhuǎn)型，現(xiàn)改造為寫字樓，辦公，商業(yè)的綜合體，交通便利，步行地鐵站，僅僅9分鐘的時間！
項目名稱：環(huán)球創(chuàng)意廣場
所屬區(qū)位：東北四環(huán)
所屬商圈：望京商圈
租金報價：8.8元-12元
出租面積：1200㎡-2500㎡-5000㎡-8000㎡
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵14號線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊公司：可以注冊
周邊配套：商場，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
歡迎來電咨詢：13811119290，網(wǎng)站：ipjak981.cn
環(huán)球創(chuàng)意廣場都有哪些企業(yè)入駐及相關(guān)企業(yè)？
百融云創(chuàng)科技股份有限公司北京市朝陽區(qū)望京阜榮街10號環(huán)球創(chuàng)意廣場A座1-3層，智聯(lián)招聘集團，北京創(chuàng)軼環(huán)球影業(yè)投資有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)智軟件有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)意廣告有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)業(yè)建筑機械制造有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)影國際文化傳媒有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)達科技有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)美科技有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)意文化發(fā)展有限公司，環(huán)球創(chuàng)億投資基金（北京）有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)富投資管理有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)智文化傳媒有限公司，創(chuàng)譯環(huán)球（北京）信息技術(shù)有限公司，環(huán)球墨非（北京）科技有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)藝文化傳播有限公司，環(huán)球創(chuàng)新國際文化發(fā)展（北京）有限公司，環(huán)球創(chuàng)客（北京）管理咨詢有限公司，北京環(huán)球創(chuàng)升信息咨詢中心，環(huán)球創(chuàng)想（北京）國際文化傳媒有限公司等企業(yè)
北京望京新城是個商務氛圍濃厚、科技企業(yè)云集、大量韓國籍人士居住的區(qū)域，印力集團前身深國投商置進軍北京市場的首個商業(yè)項目，也是唯一一個項目——望京新一城購物中心，就選址于此，2015年深國投將項目出售給一河南私企后，望京新一城的命運就增加了變數(shù)。
河南私企接手望京新一城購物中心后經(jīng)營不善，上演了為提高商業(yè)物業(yè)的估值，而采取手段趕走租金承受力低的超市大賣場的故事。今年3月1日主力店沃爾瑪提前關(guān)店，商場4月就陷入了空置，得知望京新城要再次出售時，平安信托、首開商業(yè)地產(chǎn)都表示了濃厚的興趣，但平安信托以迅雷不及掩耳之速率先下手，以12.5億元收購該項目，可謂快人一步。
望京新一城關(guān)閉，卻不是因為經(jīng)營不善
從北京地鐵14號線的阜通站出來，抬頭看到的是凱德mall和望京新一城，兩個項目隔著望京廣順南大街相望，這里是望京地區(qū)非常不錯的位置，不遠處就是望京SOHO，緊臨望京國際商務區(qū)。
與望京凱德mall經(jīng)營井井有條、人氣旺盛不同的是，對面的望京新一城卻一片蕭條，主力店沃爾瑪大賣場于今年3月2日停止營業(yè)，商場4月21日起整體閉店，這個開業(yè)已有8年的社區(qū)型購物中心就此關(guān)閉。
目前，望京新一城只有肯德基、眉州小吃還在經(jīng)營，商場內(nèi)部商家已全部撤離，曾在其中經(jīng)營的呷哺呷哺、棒約翰、康師傅牛肉面、手機專賣店等租戶已不復存在。
據(jù)了解，望京新一城是一棟包含購物中心和寫字樓，由兩大產(chǎn)權(quán)人持有的物業(yè)，總建筑面積約10萬平方米，購物中心部分曾經(jīng)由印力集團前身深國投持有經(jīng)營，2015年深國投將購物中心出售給私人業(yè)主，如今物業(yè)由平安信托接手，而寫字樓一直由首開股份旗下首開商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營，未曾被轉(zhuǎn)讓，寫字樓命名為首開廣場。
對該項目知情的X先生表示，望京新一城購物中心是首開股份前身北京城開集團給深國投定制的物業(yè)，雙方2003年簽約合作，一開始項目的規(guī)劃是純商業(yè)，地上建筑只有3層，后來首開在開發(fā)的過程中自作主張更改規(guī)劃，加建了4-8層，加建之后雙方就有些糾紛，最后深國投與首開達成一致各做各的，地下2層與地上3層的商業(yè)歸深國投，地上4-8層寫字樓歸首開，形成了兩個產(chǎn)權(quán)人。
據(jù)悉，望京新一城2006年完工，地下1層至地上3層為商業(yè)物業(yè)，總面積50086平方米，其中可租賃面積28339平方米，深國投2002年12月成立了北京京西深國投商業(yè)管理有限公司，負責經(jīng)營這部分商業(yè)。4-8層為首開廣場寫字樓，物業(yè)經(jīng)營面積為5.4萬平方米，產(chǎn)權(quán)人是首開商業(yè)地產(chǎn)。
曾擔任望京新一城購物中心總經(jīng)理的王昀告訴贏商網(wǎng)，當時深國投在北京只有這唯一一個商業(yè)項目，經(jīng)營上卻很困惑，2009年開業(yè)時引進沃爾瑪主力店，占了2-3層，深國投自營面積只有地下1層與地上1層，一開始按照百貨業(yè)態(tài)來做，但經(jīng)營一段時間發(fā)現(xiàn)百貨與大賣場不匹配，于是調(diào)整為購物中心，引進兒童、生活類品牌、餐飲等，形成一個小的mall，2015年之前這部分自營商業(yè)經(jīng)營效益還不錯，但沃爾瑪面積太大，深國投自營面積太小，所以項目的規(guī)模和租金回報都沒有優(yōu)勢，由于沃爾瑪租金太低、面積太大，導致這個項目整體算賬來看收益不算好，這是項目當時的痛點，深國投曾跟沃爾瑪談判讓它縮小面積，或搬到地下負1層，或者解約，但是沃爾瑪沒有讓步，于是2015年深國投將項目整體出售。
據(jù)悉，2015年4月17日起，薛鴻磊擔任法人代表的鄭州中海金程投資咨詢有限公司（以下簡稱鄭州中海），從深國投手里全資收購了北京京西深國投商業(yè)管理有限公司，成為望京新一城購物中心的業(yè)主。
資料顯示，望京新一城購物中心2013年經(jīng)正?；{(diào)整后的息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA)是1118萬元，較2012年增長了14%，EBITDA利潤率也從2012年的36.8%上升至38.2%，出租率達100%，目前共有商戶25家。
根據(jù)戴德梁行的評估報告，望京新一城購物中心評估價值約14億元。為完成收購，鄭州中海投入自有資金2億元外，還通過“中融信托-助金13號集合資金信托計劃”融資6億元，并將望京新一城購物中心抵押給中融信托，抵押率42.8%。
2年后的2017年4月17日，望京新一城購物中心又被賣出，據(jù)稱新買家是平安信托，價格是12.5億元。
不過，不管甲方是誰，多年來望京新一城購物中心的主力租戶仍是沃爾瑪超市，今年3月和4月，沃爾瑪、望京新一城購物中心相繼關(guān)店，但關(guān)店的原因似乎不是經(jīng)營不善，不是業(yè)績虧損，而是超
印力離場后，望京新一城購物中心由平安信托撿漏
前述知情的X先生表示，鄭州中海2015年接手望京新一城購物中心后，也曾雄心勃勃想把項目做好，找了代理公司做了很多方案，但是花了一年多時間沒有做起來，沃爾瑪之外其他商戶日益流失，該公司資金越來越緊張，于是選擇把物業(yè)再次出售，“他想賣出價格來，唯一的障礙就是沃爾瑪，所以清掉沃爾瑪，清掉租戶，可以提升物業(yè)估值”。
“商業(yè)估值是這樣的，如果沒有租戶的話，項目是按市場價來估值的，如果有租戶的話是按現(xiàn)有的租金水平來估值，因為望京地區(qū)的商業(yè)租金是很高的，而沃爾瑪?shù)淖饨鹗呛艿偷?，這個項目最掣肘的是沃爾瑪，如果深國投當時能清掉沃爾瑪，也不至于被賣掉，清退租戶后的空置物業(yè)，就會按照項目周邊相似物業(yè)的價值來估值，比如凱德mall每平方米每月的租金已經(jīng)達到600元，根據(jù)這個租金水平倒推投資回報率和資產(chǎn)價格，估值就更劃算了”，X先生補充道。
據(jù)悉，鄭州中海2015年初收購時，沃爾瑪超市租賃面積占購物中心可租賃面積的69%，平均租金43元/平方米/月，租賃到期日為2023年。購物中心的1層共21家商戶，平均租金約為253元/平方米/月。購物中心地下1層商戶共計3家，分別為蘇寧電器、北京樹梁文化藝術(shù)中心和菲蓓爾，蘇寧電器租金+物業(yè)管理費為約為（27元+15元）/平方米/月，其余兩家租戶平均租金約為136元/平方米/月。
當?shù)弥嵵葜泻Ｓ鍪弁┬乱怀琴徫镏行暮螅组_商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)出了濃厚的興趣，希望拿下該項目，打造有一定規(guī)模和品牌影響力的商業(yè)中心，“但首開的國企決策速度慢，鄭州中海著急要出售物業(yè)回籠資金，沒法長時間等待，平安搶先出手收購，首開就沒機會了”。
據(jù)悉，首開商業(yè)地產(chǎn)成立于1985年，是首開股份的全資子公司，目前持有經(jīng)營物業(yè)面積超過26萬平方米，有著首開廣場、首開福茂、首開云錦商街三個商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，首開廣場是寫字樓，首開福茂是社區(qū)型購物中心，首開云錦商街是社區(qū)商業(yè)街，首開商業(yè)地產(chǎn)還經(jīng)營著織荊鳥咖啡、織荊鳥健身、潮馨閣等自營品牌，以社區(qū)商業(yè)為核心，首開希望與萬達、華潤等大型綜合性商業(yè)mall形成差異化。
知情人士透露，平安信托的收購價是12.5億元，首開本想拿下該項目，與首開廣場一起打造成完整的商業(yè)項目，但是價錢太貴，而且平安信托出手速度太快，很快就摘牌了。
平安信托是中國平安保險（集團）股份有限公司的控股子公司，作為一家專業(yè)投資機構(gòu)，通常以房地產(chǎn)基金形式，在5到10年的一定期限內(nèi)持有商業(yè)物業(yè)，通過改造、重組，不斷改善項目的經(jīng)營情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式退出。
據(jù)悉，平安信托目前還沒有與首開進行溝通，后續(xù)如何打造項目，是打造成商業(yè)還是寫字樓，目前還不清楚。
望京新一城的未來機會在哪？
清退商家得以如愿，現(xiàn)在資本方無論買方還是賣方，都認為望京新一城購物中心的估值是物有所值。不過這個地上8層、總規(guī)模達10萬平方米的大樓，一半產(chǎn)權(quán)掌握在首開商業(yè)地產(chǎn)手里，而另一半產(chǎn)權(quán)掌握在平安信托手里，一切又回到項目最初始的狀態(tài)，項目的整體經(jīng)營仍是問題。
對于這樣一個包含著寫字樓的非純商業(yè)項目，在前述X先生看來，任何公司接手都沒有首開接手后整體打造的價值更大，因為在望京，總建筑面積達10萬平方米的項目十分有前景，“因為凱德的租金水平太高了，實際上已經(jīng)把許多租戶攔在外面了，在望京區(qū)域好的品牌不可能接受那么高的租金，望京的消費力很好，這個項目還有機會”。
就望京的商業(yè)機會來說，與望京新一城一路之隔的望京凱德mall也是個社區(qū)型購物中心，目前年銷售額在10億以上，日均客流3萬多人，主力店是華聯(lián)超市、華聯(lián)百貨、（需求面積：1000-2000平方米； 代表項目：南京德基廣場一期，蘇州昆山九方購物中心等）、ZARA，2016年以來針對年輕白領需求，加強國際品牌氛圍，增加了Michael Kors、EMPORK ARMANI等輕奢的柜臺。
