所屬區(qū)位：北三環(huán)

所屬商圈：亞奧商圈

租金報(bào)價(jià)：13元-15元

出租面積：600㎡-1800㎡-2600㎡

裝修狀態(tài)：遺留裝修

出售面積：21萬㎡

出售報(bào)價(jià)：125億

交易方式：股權(quán)交易

交       通：地鐵10號(hào)線，安貞門站

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

裝 免 期：面議

注冊(cè)公司：可以注冊(cè)

周邊配套：商場(chǎng)，餐飲，娛樂，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等

歡迎來電咨詢：13811119290，網(wǎng)站：ipjak981.cn

從1990年亞運(yùn)會(huì)到2008年奧運(yùn)會(huì)，舉辦過兩次國(guó)際賽事的亞奧商圈一度被認(rèn)為潛力無限，但近年來，亞奧商圈的商業(yè)存量引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。飄亮購(gòu)物中心易主、北辰購(gòu)物中心“改頭換面”，這些核心商業(yè)體因經(jīng)營(yíng)困難而不得不面臨轉(zhuǎn)型。

究竟是什么原因使其核心物業(yè)被迫轉(zhuǎn)型？上品商業(yè)團(tuán)隊(duì)在接手北辰購(gòu)物中心后，該如何將本地的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行升級(jí)，未來的實(shí)體商業(yè)又應(yīng)該變成什么樣？

北辰購(gòu)物中心在2017年正式易主上品商業(yè)，原商業(yè)體被重裝改造后升級(jí)為上品+城市奧萊。 上品商業(yè)作為一家專注折扣零售業(yè)態(tài)19年的專業(yè)百貨運(yùn)營(yíng)商，無論是對(duì)新零售的概念，還是對(duì)未來商業(yè)的洞察都有著自己的見解。解決新事物必須回到本質(zhì)找方法，基于這樣的方法論，上品商業(yè)還原了促成交易最本質(zhì)的東西——消費(fèi)者交易時(shí)間場(chǎng)景下的最大滿足。

上品+奧運(yùn)村店是上品商業(yè)進(jìn)軍城市奧萊的首家旗艦店，定位為您身邊的互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊，將奧萊的價(jià)格、購(gòu)物中心的體驗(yàn)、互聯(lián)網(wǎng)的便捷和互動(dòng)性——消費(fèi)者最喜歡的三個(gè)元素融合在一起，實(shí)現(xiàn)了三種業(yè)態(tài)的集合。

自2017年6月開業(yè)運(yùn)營(yíng)以來，不到一年的時(shí)間內(nèi)，上品+城市奧萊收獲了很高的商圈人氣和百元以上的零售日坪效，良好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)已讓運(yùn)營(yíng)方非常樂觀地給出第一個(gè)財(cái)年交易額超10億大關(guān)的預(yù)測(cè)目標(biāo)，這些階段性的經(jīng)營(yíng)數(shù)字使得上品+ 城市奧萊成為了老式存量商業(yè)體改造升級(jí)近乎完美的成功案例。

項(xiàng)目特點(diǎn)

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1.奧萊的價(jià)格、購(gòu)物中心的體驗(yàn)、互聯(lián)網(wǎng)的便捷和互動(dòng)性；

2.線上和線下購(gòu)物體驗(yàn)的有機(jī)融合，全渠道均可提供退換貨服務(wù)。

項(xiàng)目特點(diǎn)

1. 位于北京亞奧商圈黃金地帶，地鐵5號(hào)線北苑路北站A2口出，二十余條公交線路直達(dá)，無論是駕車還是乘坐公共交通都較為方便。

2. 前臺(tái)公共空間占比較大，空間利用率相應(yīng)會(huì)受到一定壓縮，不過考慮到是大客戶定制項(xiàng)目，滿足的是客戶需求，因此影響不大。

項(xiàng)目基本信息

1.所處地區(qū)情況

大區(qū)位

后奧運(yùn)時(shí)代的北京城步履不停，頗具惟一性和城市區(qū)位優(yōu)越性的亞奧概念逐漸模糊。亞奧商圈的從容和貴族氣息迷失在隨奧運(yùn)冷卻的商業(yè)氛圍之中。 據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)亞奧商圈擁有57.6萬的商業(yè)體量，主要項(xiàng)目代表為新奧購(gòu)物中心、上品+城市奧萊、龍德廣場(chǎng)和遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來看，亞奧商圈的這幾個(gè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)配比、品牌升級(jí)、營(yíng)銷活動(dòng)上，都做了不同的嘗試。但都沒有徹底在空間營(yíng)造、品牌配比、配套服務(wù)等眾多商業(yè)因素上進(jìn)行顛覆性的改造，商圈內(nèi)也缺少具有品牌號(hào)召力的商業(yè)，讓龐大的商機(jī)顯得群龍無首。

隨著亞奧區(qū)域建設(shè)的不斷完善和發(fā)展，加上其區(qū)位條件優(yōu)越、周邊社區(qū)數(shù)量眾多且檔次較高，形成了潛力巨大的商業(yè)前景，但也對(duì)項(xiàng)目持有者的運(yùn)營(yíng)能力、理念具有較高的要求。 上品+城市奧萊具有位置優(yōu)勢(shì)，京城北五環(huán)北苑附近的消費(fèi)者主要是寫字樓客群和社區(qū)家庭客群，周一到周五以寫字樓客群為主，周六日以家庭客群為主，從周邊的房?jī)r(jià)水平來看，購(gòu)買力不弱。

2.項(xiàng)目獲取方式

2016年，北辰購(gòu)物中心北苑店通過引入商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的知名商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，整體租賃給上品商業(yè)公司，目前實(shí)現(xiàn)了收入穩(wěn)定，并成功將購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型成為帶有區(qū)域消費(fèi)價(jià)值優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。

3.項(xiàng)目歷史及更新過程

在合作確定后，上品商業(yè)將原來亞奧旗艦店搬至北辰購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)，利用正式閉店整修前的時(shí)間和空間并通過經(jīng)營(yíng)情況對(duì)周邊的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行了解。2017年2月，原北辰購(gòu)物中心幾乎全面閉店整修，極少數(shù)商戶將與北辰方面的合同關(guān)系轉(zhuǎn)給上品商業(yè)。

最早北辰購(gòu)物中心北苑店的定位是以時(shí)尚、潮流、個(gè)性、生活、家庭等為主的一站式購(gòu)物之都。它共分為地上六層和地下一層，總建筑面積約5萬平方米，包含北辰百貨、北辰超市，并配以餐飲、冰場(chǎng)、兒童玩具城等。同時(shí)在項(xiàng)目西側(cè)150米處，還另有2.3萬平方米的北辰購(gòu)物中心美食城。北辰購(gòu)物中心北苑店相比于同類商業(yè)，在品牌上并無優(yōu)勢(shì)。而餐飲休閑等業(yè)態(tài)更多是為上班族提供方便，未能大面積輻射。與此同時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)“北辰商業(yè)”面臨整體業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的困境，這使得項(xiàng)目不得不轉(zhuǎn)租他人。

在上品+城市奧萊接手之后，商場(chǎng)的格局發(fā)生了較大改變。除了僅保留西貝莜面村、呷哺呷哺、麥當(dāng)勞等少數(shù)幾家商戶外，商場(chǎng)其他商戶幾乎煥然一新。這些新品牌大多是大眾化程度較高的品牌，例如菜鮮果美超市、優(yōu)衣庫、麥頌KTV、云海肴、旺順閣等。

4.前后差異化對(duì)比

改造前后

改造前后

5.產(chǎn)品詳情

上品+城市奧萊根據(jù)周邊消費(fèi)者的特點(diǎn)去配置相關(guān)業(yè)態(tài)，而為了吸引全年齡段消費(fèi)者，在品牌的選擇上，既引入了年輕消費(fèi)者喜歡的潮牌，也有中老年消費(fèi)者青睞的傳統(tǒng)品牌，更有母嬰用品以及運(yùn)動(dòng)品牌等國(guó)內(nèi)外300多個(gè)知名品牌。還有50+品牌工廠店也吸引了除本地商圈以外的消費(fèi)者駕車遠(yuǎn)道而來淘貨。配套齊全的餐飲，超市及體驗(yàn)業(yè)態(tài)，滿足了顧客約會(huì)、會(huì)友、聚餐、親子、休閑娛樂的生活服務(wù)需求。

6.空間分配

追求購(gòu)物中心的環(huán)境，則意味著空間利用率不高。兼容面積5萬平方米，但是實(shí)際使用面積只有2.6萬平方米的上品+ 城市奧萊，本身只能滿足一種業(yè)態(tài)的需求，餐飲太多，零售品牌必然相應(yīng)減少，這樣對(duì)消費(fèi)者體驗(yàn)是不利的。

事實(shí)上，整個(gè)上品+ 城市奧萊容納了100多家餐飲、超市、咖啡、包括KTV這種娛樂體驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上，同時(shí)進(jìn)駐了200個(gè)以上的服裝品牌，這個(gè)體量絕不次于任何一家購(gòu)物中心。 對(duì)此，上品+城市奧萊采用了一個(gè)以前從未見過的模式——通過品類集合店與品牌工廠店有機(jī)的結(jié)合方式，將品牌和商品密度壓縮在有限的空間內(nèi)讓顧客感知到更多的品牌、更多的產(chǎn)品和激發(fā)更多的購(gòu)買欲望，從而提升了單位面積內(nèi)銷售的貢獻(xiàn)。

上品+ 城市奧萊引進(jìn)了一些強(qiáng)勢(shì)的品牌，比如消費(fèi)者非常喜歡的快時(shí)尚優(yōu)衣庫，Adidas直營(yíng)工廠店、NIKE直營(yíng)工廠店、斐樂、GUESS、江南布衣、播等做成品牌折扣店、品牌工廠店的同時(shí)。將鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)、戶外、兒童、基礎(chǔ)內(nèi)衣、女裝品類，結(jié)合上品商業(yè)的商品經(jīng)營(yíng)能力，以次主力店的形式直接做成品類集合店（600~1000平米左右），通過集合店品牌及商品的高速周轉(zhuǎn)，顧客每次到店都能感受品牌和商品變化促成消費(fèi)者高頻到店和高頻購(gòu)買，形成對(duì)消費(fèi)者持續(xù)的吸引力，從而使得整個(gè)購(gòu)物中心日客流量保持在3萬+的水平。

另外，上品+ 城市奧萊購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局已將包括餐飲、娛樂、美發(fā)、社交、烘焙等，經(jīng)營(yíng)區(qū)域非服裝類銷售的面積占到40%-50%。

7.動(dòng)線的融合體驗(yàn)

城市奧萊的動(dòng)線是滿足消費(fèi)者各種生活方式需要，而購(gòu)物中心或商場(chǎng)大多做的是環(huán)形動(dòng)線。

上品+ 城市奧萊選擇將這兩種動(dòng)線，結(jié)合在一個(gè)整體里面。為此，上品+ 城市奧萊做了一個(gè)街區(qū)式布局，將購(gòu)物中心的精品店鋪和奧特萊斯的便宜價(jià)格融合在一個(gè)整體中，把購(gòu)物環(huán)境變成一個(gè)一個(gè)街區(qū)。無論是品牌店、品類集合店還是餐飲店都藏在街區(qū)里，將購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑有機(jī)理的分布在每一個(gè)樓層的動(dòng)線中，讓消費(fèi)者像逛街一樣，在城市奧萊的氛圍中體驗(yàn)購(gòu)物中心的環(huán)境。

B1

地下一層的菜鮮果美超市是亞運(yùn)村及北苑地區(qū)唯一的精品生鮮超市，每天一大早開門營(yíng)業(yè)前，門外已經(jīng)擠滿了等候的消費(fèi)者，從大眾點(diǎn)評(píng)的留言和點(diǎn)評(píng)數(shù)量可見一斑，這里的果蔬并非平價(jià)，但吸引人的卻是高品質(zhì)和新鮮度。美食街也同樣復(fù)制在地下一層。

菜鮮果美上品+ 城市奧萊店

1F

COSTA

上品+城市奧萊耐克主力店，位于商場(chǎng)入口處

周大福

2F

2樓業(yè)態(tài)圖

中庭

環(huán)廊吊燈，融入上品+ 城市奧萊元素

內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)

電梯動(dòng)線

多部扶梯保證內(nèi)部動(dòng)線多維分流

空閣設(shè)計(jì)，大大增強(qiáng)了空間感

充滿科技感的燈光設(shè)計(jì)搭配

整體業(yè)態(tài)包含豐富的餐飲業(yè)態(tài)

周邊環(huán)境

公交

交通便利，多條公交線路直達(dá)商場(chǎng)

地鐵

緊鄰地鐵5號(hào)線北苑路北站A2口出即到

生活區(qū)位配套

周邊小區(qū)住宅配套成熟——拂林園小區(qū)

小區(qū)周邊

管理職責(zé)

據(jù)了解內(nèi)部管理體系上：整個(gè)上品+城市奧萊所有商戶都全面實(shí)現(xiàn)了商品數(shù)據(jù)化、會(huì)員數(shù)據(jù)化、交易數(shù)據(jù)化，通過這三個(gè)有效數(shù)據(jù)化，更加精準(zhǔn)的進(jìn)行人貨場(chǎng)的匹配。過去市場(chǎng)模塊依靠的是店面，依靠的是大家在市場(chǎng)認(rèn)識(shí)很多品牌商。以會(huì)員為核心，全面實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)中所有消費(fèi)者可識(shí)別、可洞察、可觸達(dá)。針對(duì)目前在上品+城市奧萊購(gòu)物的80%的消費(fèi)者，可以做到人、貨匹配。賣了什么？哪個(gè)消費(fèi)者在哪個(gè)店買的？都是可識(shí)別的，可以直接實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者差異化、定制化的服務(wù)。

通過數(shù)據(jù)分析，上品商業(yè)可以精準(zhǔn)洞察到消費(fèi)者喜歡什么品牌？什么折扣？什么品類？什么價(jià)格帶等等。實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的精準(zhǔn)營(yíng)銷及品牌的調(diào)整和商品的經(jīng)營(yíng)。

運(yùn)營(yíng)端：上品+城市奧萊每一個(gè)柜臺(tái)的導(dǎo)購(gòu)手中都有一個(gè)移動(dòng)智慧運(yùn)營(yíng)終端，將商品管理、運(yùn)營(yíng)管理、便捷支付、在線銷售、會(huì)員服務(wù)、全渠道退換貨整合在一起，形成上品商業(yè)獨(dú)具特色的智慧運(yùn)營(yíng)模式。

小睿有話說

了解項(xiàng)目的當(dāng)天，我們提前到達(dá)了上品+城市奧萊商場(chǎng)的門口。商場(chǎng)門口的中央花園有很多老爺爺和老奶奶在躺椅上坐著，可見項(xiàng)目本身對(duì)周邊小區(qū)人群的聚攏能力較強(qiáng)。商場(chǎng)剛開門的一小時(shí)內(nèi)，人流量并不大，商場(chǎng)整體顯得比較空曠，但在將近中午12點(diǎn)之后，人流量迅猛增多，各大品牌開始爆滿，餐飲門口排起長(zhǎng)隊(duì)。可以看出經(jīng)過重新改造的北京上品+城市奧萊融入新的零售理念煥發(fā)出全新的活力。

原北辰購(gòu)物中心北五環(huán)店的區(qū)位優(yōu)勢(shì)其實(shí)非常好，這一購(gòu)物中心之所以經(jīng)營(yíng)不善的原因是在于商業(yè)板塊在北辰整個(gè)體系當(dāng)中始終沒有得到足夠的重視，北辰購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式仍偏向于傳統(tǒng)百貨形態(tài)，以衣帽服飾類商品銷售為主。

而上品+城市奧萊給予了商務(wù)人群和社區(qū)人群更多體驗(yàn)類項(xiàng)目的完善。首先折扣店前景比較好，如果輔以多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)做折扣型購(gòu)物中心，方向是沒有問題的。但對(duì)于上品商業(yè)來說，本身沒有購(gòu)物中心的基因，因此經(jīng)營(yíng)情況對(duì)折扣品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和整體運(yùn)營(yíng)能力的依賴度較高。

而隨著消費(fèi)升級(jí)以及上品+城市奧萊目前更多還是集中在中端品牌，且行業(yè)內(nèi)不少品牌的可獲取渠道逐漸豐富，上品商業(yè)如今的品牌體系在消費(fèi)者心目中的影響力是在弱化。

但根據(jù)原北辰購(gòu)物中心的地理位置、體量及原有地域消費(fèi)客層覆蓋來看，轉(zhuǎn)型定位成城市奧萊也是可以的，如是定位成新形態(tài)的購(gòu)物中心還需考量，小體量很難呈現(xiàn)出購(gòu)物中心給消費(fèi)者帶來的超大空間體驗(yàn)感，即便增加新的體驗(yàn)場(chǎng)景也很難呈現(xiàn)出想要的效果。

而伴隨著消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境和一站式服務(wù)體驗(yàn)的要求，越來越傾向于業(yè)態(tài)豐富的綜合商業(yè)體，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及和應(yīng)用，上品商業(yè)意識(shí)到自身有能力將互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)與實(shí)體店結(jié)合，以奧萊的價(jià)格、購(gòu)物中心的體驗(yàn)、互聯(lián)網(wǎng)的便捷去滿足消費(fèi)者的需求，運(yùn)營(yíng)好互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊這個(gè)新型商業(yè)體勢(shì)在必得。

通過上品+城市奧萊的經(jīng)營(yíng)，使得周邊辦公商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值得到了極大提升。超過10萬平米的三個(gè)寫字樓的出租率、租金價(jià)格得到了20%-40%的全面提升。這是商業(yè)地產(chǎn)與辦公地產(chǎn)有效結(jié)合的經(jīng)典案例。