北京北投投資大廈（亞奧），獨棟寫字樓出租，獨棟物業(yè)出租，獨棟辦公室出租，北投集團在推動城市副中心投資建設的同時，實現(xiàn)了經(jīng)濟指標和資產(chǎn)規(guī)模的跨越式增長。開發(fā)商自持，2020年末，集團資產(chǎn)總額接近2000億元，較2015年增長了9倍；凈資產(chǎn)達到1106億元，集團通過投資建設和收購等方式，擁有了亞洲金融大廈、北京冬奧村人才公租房、北投投資大廈、商圈成熟，配套齊全，該集團持有物業(yè)面積達到100萬平方米，北投項目交通非常便利，步行地鐵站，僅僅需要8分鐘的時間！
【項目名稱】北投投資大廈
【位置】北京市朝陽區(qū)安定路五號院13號
【市政交通】地鐵10號線安貞門站
【冷卻水】提供24小時冷卻水
【供電電源】市政雙路供電
【物業(yè)費】38元/月/平方米
租金報價：7.8元-11.2元
出租面積：1500㎡-6000㎡-10000㎡
付款方式：押三付三
交付狀態(tài)：現(xiàn)狀交付
歡迎來電咨詢：13811119290
北投投資大廈有哪些企業(yè)入駐？
北京北投如郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
北京北投置業(yè)有限公司工會委員會
北京菁英夢谷商務發(fā)展有限公司
北京菁英夢谷商務發(fā)展有限公司簡介：
1999年，從深圳一家茶館起步，邱育敏逐漸涉獵了辦公、酒店、民宿、餐廳、網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營，范疇縱貫“生活、工作、娛樂休閑”，有著豐富的經(jīng)驗。只是，作為“租賃生意”資深人士的他，對于當下在聯(lián)合辦公長租公寓市場上，如火如荼的“二房東形態(tài)”持有保留意見。
并非不認同創(chuàng)新的理念或模式，恰恰相反，他如饑似渴積極汲取其中的養(yǎng)分，希冀賦能自己公司的發(fā)展。他所不能接受的是在資本推動下市場的瘋狂行為，比如不考慮營收，盲目規(guī)模擴張，以及部分不“合規(guī)”行為干擾了市場正常秩序。
務實與實干或許是他最好的標簽。在每個領域都扎實嚴謹，每個項目都建立清晰、準確的財務模型。而這種特征放在經(jīng)濟寒冬的當下尤為可貴。
2018年年底，睿和智庫特拜訪菁英夢谷創(chuàng)始人邱育敏，暢聊了一上午。溝通中他不斷強調，“我不是專家，我只是把這些年的一些個人經(jīng)驗說出來而已”。
他的確是生意人，把握形勢會算賬，危機感和敏感性已經(jīng)成為他的一種本能。
安逸的生活對他而言似乎沒有太大的吸引力，工作就是最好的生活。
01多種業(yè)態(tài)，賺錢就是標準
1、您一共經(jīng)營過多少類業(yè)態(tài)?
從深圳最大的連鎖茶館起步，經(jīng)營過飯店、寫字樓辦公、社區(qū)商業(yè)中心、餐飲酒店、民宿、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)。目前從業(yè)務構成來說，辦公產(chǎn)品是我的主力方向。
2、您累計經(jīng)營的所有業(yè)態(tài)的空間面積有多少?
現(xiàn)在正在進行的有30多萬平米，如果加上此前已經(jīng)結束一輪周期的，預計共有50多萬平米。很有意思的是，以前十幾年經(jīng)營的總面積還不如來北京這六年，這六年的效能是原來十幾年的5-8倍。
3、到北京后管理面積大發(fā)展的具體原因是什么?
在北京，幾乎所有的租賃要素都要優(yōu)于深圳。
供應端上看，深圳長期“僧多粥少”，競爭激烈;租期上看，在深圳很難獲得八年以上的租期，而在北京可以談到15-20年，目前我經(jīng)營的項目周期平均在十年以上。
再比如說租金遞增，深圳市每年遞增5-10%，北京每兩年或三年遞增5-6%;免租期深圳最多兩三個月，北京可以到一年等等。
4、您選擇物業(yè)資產(chǎn)的標準是什么?
標準就是看這個物業(yè)能不能賺錢，即通過空間內容更新，可以提升經(jīng)營業(yè)績，也可以產(chǎn)生效益，最終實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。
我們將自己定位為“二次開發(fā)商”，是開發(fā)物業(yè)的，而不是運營商。開發(fā)商相對包容性更大，相同的物業(yè)可以選擇不同的內容，而基本上所有的服務行業(yè)我都經(jīng)歷過，看到房子就知道它應該經(jīng)營哪類業(yè)態(tài)。所以說我不是專家，是不拘一格做產(chǎn)品的“雜家”。
5、在您接觸過的資產(chǎn)中，是否存在無論選擇什么業(yè)態(tài)都無法實現(xiàn)最終收益?出現(xiàn)這種情況的主要原因在哪?
原因主要是物業(yè)要價不合理。雖然我們已經(jīng)足夠專業(yè)，但不是萬能的，價格偏高以后做任何業(yè)態(tài)或業(yè)態(tài)優(yōu)化組合都不可行。
6、對每一個項目的財務回報基本條件是什么?
兩年必須收回所有的投資。過去，三年是底線，現(xiàn)在壓縮到兩年，因為現(xiàn)階段整體經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀。超過三年就不做的習慣還是早期在深圳培養(yǎng)的。當時，獲取的物業(yè)99%都是民企的，很多時候只能簽五年合同，到期后業(yè)主就會收回。如果三年還收不回投資，就沒什么意義了。
02發(fā)展路徑劍指黑石模式
1、接下來，您的目標是什么?
我最終的目標是黑石模式，發(fā)展一支產(chǎn)業(yè)基金，輕重并舉，這是未來公司有效發(fā)展的必經(jīng)之途。
近些年市場野蠻制造后，中國存在大量的低效資產(chǎn)，我們盡量在市場上進行并購，將那些因為不會運營、價值縮水很多的資產(chǎn)，通過我們強大的運營能力，形成良好租金收益，提升資產(chǎn)增值，最后實現(xiàn)REITs推出。
2、現(xiàn)在相比您夢想中的黑石模式欠缺什么?
缺金融端的打通。我們的未來方向是項目可以并購，但不做股權，用私募、基金方式解決資金來源。
3、您現(xiàn)在募資過程中為什么沒募到資金?
資本和我主要講兩件事情，每次都談不攏：第一，發(fā)展模式不能復制;第二，公司太依賴創(chuàng)始人。創(chuàng)始人有靈魂，有創(chuàng)造能力，有強大的掌控能力，對公司是好事，但對資本好像是問題。
我們目前不追求估值，良性的企業(yè)發(fā)展以及輕資產(chǎn)模式讓我們的自有資金完全滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求。但是未來的輕重并舉發(fā)展思路，需要我們打通金融這個通路。
4、資源端受限情況下，是否考慮過購買資產(chǎn)?
是的，所以我開始做自己的私募基金，預計明年邁出第一步。不同于市場上的并購永遠是高大上，買核心街區(qū)。我們并購的多是價值被低估，依靠我們運營能力去撬動它的物業(yè)。那樣升值空間大，試錯成本低。我們要尋找最安全的并購發(fā)展，嘗試、試錯的路徑，來發(fā)展自己的并購思路。
03對房地產(chǎn)領域創(chuàng)新持有保留意見
1、如果沒有這一輪經(jīng)濟調整，您覺得現(xiàn)在中國不動產(chǎn)的資產(chǎn)價格會不會往下發(fā)展?
我覺得中短期，在中國是看不到很大幅度的回歸。
2、怎樣看待房地產(chǎn)領域的創(chuàng)新，如聯(lián)合辦公和長租公寓?
這一輪的經(jīng)濟調整很深刻，危機短期內不會消除。我認為會首先擊穿最有泡沫的商業(yè)模式。目前聯(lián)合辦公行業(yè)壓力很大，行業(yè)危機叢生，這兩年是洗牌的關鍵時期。公寓本來就是個偽問題，算得過來賬的物業(yè)，多數(shù)可能都不怎么“合規(guī)”。而好的物業(yè)，做辦公樓一定比做公寓更劃算。
互聯(lián)網(wǎng)加分散式公寓，這是唯一科學、真正具備市場生命力的模式。有大量的民間資源被閑置，沒有被高效的利用，我們用互聯(lián)網(wǎng)作為一個鏈接，去挖掘它應有的市場價值，絕對符合市場規(guī)律，還相對要輕一點。
現(xiàn)在來看，市場在資本的推動下，不再追求最根本的商業(yè)價值規(guī)律，而是追求規(guī)?；袌霰容^混亂。
3、那基于空間的創(chuàng)新價值體現(xiàn)在哪幾個方面?
我理解有四重價值，第一層：空間增量價值，通過改造立體空間增加平面空間。第二層：建筑立面以及環(huán)境改造提升的環(huán)境提升價值;第三層：內部空間精耕帶來的空間價值提升;第四：產(chǎn)業(yè)細分帶來的社群生態(tài)價值提升。我認為如果任何一個空間運營商都能從價值規(guī)律的角度去實踐這四層價值，就能夯實投資安全，獲得優(yōu)質的投資回報。
4、那您怎么看待如今的(“混亂”)市場狀態(tài)?
其實我們歡迎目前的狀況，我們真正做價值、腳踏實地企業(yè)的機會會越好。創(chuàng)業(yè)除了勤奮是基礎，還得發(fā)自內心熱愛它。僅僅認為那是個財富，一個可以講故事的方式，不可能做出真正符合市場預期的東西。如果僅僅認為它就是個時髦的風口，圖所謂風口效應，就湊過去看個熱鬧，創(chuàng)業(yè)幾乎都是失敗的。
04中小之美就是大美
1、您1997年北航畢業(yè)后，就直接選擇創(chuàng)業(yè)嗎?
不是。當了一年檢察官，然后去深圳房地產(chǎn)公司管租賃。在深業(yè)泰然集團主管租賃9年，到現(xiàn)在與租賃打交道20年。
2、其實您差一步之遙就可以做傳統(tǒng)開發(fā)商做的事情，賺得更多，為什么不做?
我這兩年人生目標調整很厲害，一度有上市的困擾，一度又受人生命運的各種挑戰(zhàn)。我今年動了兩次手術，每進一次醫(yī)院就是人生最好的一次修行。讓你停下來，從特殊的角度去思考你的創(chuàng)業(yè)和人生。我覺得人其實沒那么偉大，這一輩子能實現(xiàn)一點小夢想，能夠服務于社會，造福于同你一起奮斗的那些人就足以了。下一代有他們的價值、奮斗，我們不可能一代人去替幾代人奮斗。
3、您現(xiàn)在的團隊目前是怎樣的狀況?
50人的核心團隊。我現(xiàn)在搭建了最好的中高管架構體系，這兩年我的目標是培養(yǎng)中高管，期權分享，我就只做拓展和風控。把更多的利益跟團隊分享，利用我的經(jīng)驗在后面去掌舵把關。我已經(jīng)把他們帶到了正確的大路上，接下來是該團隊接棒往前沖的時候，我會毅然決然地撤離。
4、為什么不擴大公司的規(guī)模?
因為我的危機感很重，很多時候，很多公司是做大了死掉的。還有我覺得錢掙夠了，該去做一些自己喜歡的事了。我想做一種團隊很高效、掌控自如的管理，“中小之美就是大美”。
5、您給我們的感受是人生中只有工作沒有生活，事實是不是就是如此?
我樂在其中就好。我很享受把自己有情懷又有商業(yè)價值的東西成功落地實現(xiàn)，那就是人生最快樂的事。工作就是娛樂，每個人快樂的原因不同而已。
6、現(xiàn)在您怎樣安排一天的生活?平時喜歡做什么?
我是下午工作，晚上獨立思考，早上睡覺。有一件事情我最感興趣，就是看房子，任何時候都可以叫我?？捶孔幽茏屛以鲩L很多積累。我形容自己是“創(chuàng)業(yè)黃渤”，就是把喜歡的事、想要做的事做成了，很有成就。
7、大眾定義的成功，實際上它需要有一個明確的衡量指標，這里面最主要的衡量指標肯定是錢和身價，對此，您作何理解?
我對財富的理解很簡單，財富最主要的目標是為了實現(xiàn)自己想做的事情。比如我現(xiàn)在想做民宿，因為那是我未來后半段人生的規(guī)律，既有商業(yè)的價值，又實現(xiàn)內心的情懷。那個方式適合我的狀態(tài)，能夠把很多積極的商業(yè)想法灌輸進去，又能夠體會到它給我的商業(yè)價值、精神價值的雙重反饋。人生是一場修行，最關乎的是你想做的事情有沒有實現(xiàn)。
8、所以您后半段編制的產(chǎn)業(yè)鏈是什么?是民宿嗎?
沒有明確的產(chǎn)業(yè)鏈。民宿只是剛好同以前做的空間積累聯(lián)系在一起，不經(jīng)意間把它串聯(lián)起來。
做民宿是我自己的情懷，做了一個應該會是全中國最好的、最高檔的民宿，當然不是指在硬件建設上，而是我賦予它的內涵和內容。我對產(chǎn)品的理解會比一般人要深刻一些，因為我是跨界，把文創(chuàng)和精神的內容加進去，用整套體驗作品去做產(chǎn)品。
我還會去做一個音樂公司，一個音樂夢想秀，為每一個人實現(xiàn)自己的夢想秀，算是自己的愛好和情懷吧。
* 此次談話結束后不久，菁英夢谷通過招標競爭的方式獲得了朝陽北路黃渠地鐵站口的華潤紫竹藥業(yè)西區(qū)物業(yè)的租賃權，六個月后，一個命名為紫竹時尚創(chuàng)意夢工場的城市更新項目將呈現(xiàn)，《地產(chǎn)資管網(wǎng)》也將持續(xù)關注。
