北京京寧國(guó)大大廈（富安國(guó)際）一北三環(huán)獨(dú)棟，富安國(guó)際大廈坐落在海淀區(qū)北三環(huán)中路北太平橋西南角，開(kāi)發(fā)商自持，東側(cè)緊鄰區(qū)社保中心，原批復(fù)該樓為“郵電業(yè)務(wù)樓”，現(xiàn)樓盤(pán)名稱(chēng)為“富安國(guó)際大廈”，獨(dú)棟寫(xiě)字樓租售，占地面積9600平方米，地上東西長(zhǎng)49.2米，南北向?qū)?3.8米，獨(dú)物業(yè)租售，建筑高度99.7５米，地上26層，地下4層，層面高度4米，獨(dú)棟辦公室租售，規(guī)劃許可證規(guī)劃的建筑面積53727平方米，實(shí)際建筑總面積54677平方米，商圈成熟，配套齊全，其中地上42072平方米，地下12605平方米，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為5A級(jí)智能寫(xiě)字樓，抗震設(shè)防烈度8度。交通便利，現(xiàn)已完成24層的結(jié)構(gòu)主體。步行至地鐵站，僅僅需要8分鐘的時(shí)間！
項(xiàng)目名稱(chēng)：京寧國(guó)大大廈（富安國(guó)際）一北三環(huán)獨(dú)棟
所屬區(qū)位：北四環(huán)
所屬商圈：北太平橋商圈
租金報(bào)價(jià)：7元-8元
出租面積：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
出售報(bào)價(jià)：價(jià)格美麗
裝修狀態(tài)：遺留裝修
交 通：地鐵10號(hào)線
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
裝 免 期：面議
注冊(cè)公司：可以注冊(cè)
周邊配套：商場(chǎng)，餐飲，娛樂(lè)，銀行，酒店，洗衣店，圖文打印，超市等
招商電話：13811119290，網(wǎng)站：ipjak981.cn
京寧國(guó)大大廈（富安國(guó)際）一北三環(huán)獨(dú)棟都有哪些企業(yè)入駐？
天價(jià)爛尾樓紛紛上市
“現(xiàn)在的房子都漲成什么樣了，朝陽(yáng)門(mén)那個(gè)朝陽(yáng)，8月份我去問(wèn)的時(shí)候還說(shuō)大概1.9萬(wàn)至2.2萬(wàn)元/平方米，這兩天我再去看，就3.5萬(wàn)元/平方米。” 最近原本看好朝陽(yáng)的雷女士有些舉棋不定，原本這3個(gè)月內(nèi)預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格便上漲超過(guò)50%的漲速，已經(jīng)讓她有些“心里發(fā)毛”，再得知項(xiàng)目的前身便是北京市騙貸爛尾樓后更是沒(méi)了底，不知道是買(mǎi)好還是不買(mǎi)好。
所謂爛尾樓，主要指那些已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，也包括一部分因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目。
實(shí)際上，雷女士所關(guān)注的朝陽(yáng)，前身便是京城“鼎鼎大名”爛尾樓項(xiàng)目——森豪公寓 (論壇 新聞)，這個(gè)位于朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街南側(cè)的高端住宅項(xiàng)目，1999年開(kāi)始預(yù)售后，卷入了北京的“騙貸個(gè)案”，并于2002年停工。一晃眼7年過(guò)去了，這個(gè)歷經(jīng)坎坷的爛尾樓，也終于經(jīng)過(guò)拍賣(mài)后重新盤(pán)活，更名為“朝陽(yáng)”。
就在今年8月該項(xiàng)目召開(kāi)媒體推介會(huì)時(shí)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商龍洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向記者表示，重新改造的項(xiàng)目定位為高端公寓和商業(yè)，戶(hù)型面積預(yù)計(jì)是80-122平方米的一至兩居、155-256平方米的三至四居，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格目前還未確定，預(yù)計(jì)會(huì)在今年內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)價(jià)格會(huì)根據(jù)周邊1.9萬(wàn)至2.2萬(wàn)元/平方米的二手房均價(jià)進(jìn)行衡量。
然而時(shí)隔僅3個(gè)月后，記者再次致電項(xiàng)目售樓處得到的答案卻是預(yù)期售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，而且“房源很緊張，需要提前登記預(yù)約”。7年的蹉跎，換來(lái)了3.5萬(wàn)元/平方米的天價(jià)入市。據(jù)知情人透露，3.5萬(wàn)元/平方米還是比較保守的報(bào)價(jià)，該樓盤(pán)最初的報(bào)價(jià)甚至考慮過(guò)4萬(wàn)元/平方米。
無(wú)獨(dú)有偶，近期在北京樓市陷入癲狂之際，“爛尾樓”也跟著水漲船高，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始“親近”爛尾樓，并因此獲利頗豐。
這其中不但有“”的，還有“最久”的。以上月剛剛奠基的京泰自主城為例，該項(xiàng)目的前身正是被稱(chēng)為京城“最老爛尾樓”的“瑞之杰大廈”。 1995年開(kāi)工的“瑞之杰大廈”項(xiàng)目共包括一座13層的綜合服務(wù)樓、康樂(lè)中心及十幾棟別墅公寓，項(xiàng)目于1997年封頂后由于建設(shè)方陷入債務(wù)糾紛，大廈內(nèi)部裝修一直處于停工狀態(tài)，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)12年之久。
2007年9月，北京控股集團(tuán)全資直屬企業(yè)京泰集團(tuán)與瑞之杰大廈項(xiàng)目四家權(quán)屬單位簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以9800萬(wàn)元收購(gòu)瑞之杰大廈地上建筑物，隨后轉(zhuǎn)讓給京泰集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)子公司京泰同成置業(yè)有限公司，由其負(fù)責(zé)解決問(wèn)題以及新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
不但是住宅爛尾水漲船高，商業(yè)及旅游項(xiàng)目也紛紛趁機(jī)入市。就在前不久，豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村與成都天友旅游集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，天友集團(tuán)將斥資10億元在豐臺(tái)區(qū)打造北京“龍門(mén)陣”文化創(chuàng)意旅游區(qū)項(xiàng)目，2011年4月，荒廢十余年的“世界風(fēng)情園”將變身國(guó)內(nèi)水上樂(lè)園。
癲狂樓市力促爛尾“活蹦亂跳”
“現(xiàn)在北京乃至一些一線城市可以尋覓到的爛尾樓，大部分是1993年房地產(chǎn)局部過(guò)熱或1997年亞洲金融風(fēng)暴的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價(jià)?！痹鴧⑴c盤(pán)活多處爛尾樓的北京四方達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者，造成爛尾樓現(xiàn)象的原因很多，但總而觀之，無(wú)外乎幾個(gè)原因：首先是局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱，宏觀調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的后遺癥。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。其次，由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來(lái)源被迫停工，例如上海、北京的許多爛尾樓就是在1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)形成的。而市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、暗淡的銷(xiāo)售前景，迫使投資者要“改弦易轍”。此外，停工求變或因施工質(zhì)量低劣、被迫停工導(dǎo)致的爛尾樓也不在少數(shù)。
據(jù)北京市住建委2008年的調(diào)查，北京市有“爛尾”歷史的項(xiàng)目近50個(gè)。目前北京的“爛尾樓”多數(shù)都已擱置五六年以上，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò)了10年。CBD、西直門(mén)、亞運(yùn)村、東二環(huán)、宣武門(mén)等地，都存在數(shù)量不等的“爛尾樓”。
然而，曾經(jīng)被稱(chēng)為城市盲腸的“爛尾樓”，近來(lái)為何一下子成為搶手貨？“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆和土地價(jià)格飛速上漲、拿地越發(fā)困難是‘爛尾樓’重新?lián)屖值闹匾?。”在楊少鋒看來(lái)， 土地作為的稀缺資源，偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開(kāi)發(fā)商不得不重新開(kāi)始審視“爛尾樓”的價(jià)值，而目前的“爛尾樓”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間多在3年以上，這些項(xiàng)目最初開(kāi)發(fā)時(shí)地價(jià)比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期擱置，出售方的心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤(rùn)，這對(duì)缺少土地儲(chǔ)備、希望進(jìn)軍異地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)可謂是“短、平、快”的捷徑。
除了火爆樓市帶來(lái)的拿地難，投資少、回報(bào)快、政府支持力度大也是現(xiàn)在爛尾樓咸魚(yú)翻身的另一個(gè)主要原因。國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云告訴記者，一個(gè)正常樓盤(pán)從開(kāi)發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手“爛尾樓”不需要進(jìn)行報(bào)建、打地基等前期工作，開(kāi)發(fā)一般只需半年到一年的時(shí)間和少量的收購(gòu)及改造資金，而其回報(bào)率卻相當(dāng)可觀。
以上述朝陽(yáng)為例，龍洋地產(chǎn)接手時(shí)，該片爛尾樓已建成3棟11層板樓和1棟15層塔樓，內(nèi)部全部以酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)建造，而改造后的朝陽(yáng)，會(huì)將原來(lái)用做酒店的房間改成住宅形式，除了內(nèi)部結(jié)構(gòu)外，外部工程僅限于樓盤(pán)的外立面及園林的升級(jí)改造，最晚明年也可以完工。
同時(shí)，按照2008年9月龍洋地產(chǎn)5.62億元的收購(gòu)價(jià)格計(jì)算，未來(lái)入市的朝陽(yáng)樓面價(jià)格為8209元/平方米。即便是其全部拆掉重建，按照北京市高端住宅項(xiàng)目5000元左右的建筑成本，龍洋此次“收破爛”，短短一年內(nèi)便可給自己帶來(lái)近200%的利潤(rùn)。
“這還是假設(shè)龍洋全部用自有資金支付的，如果其收購(gòu)朝陽(yáng)是得到銀行支持，那么5億多元的收購(gòu)價(jià)，自付資金只需要1/2甚至1/3，加上改造所花費(fèi)的幾千萬(wàn)，最終投資回報(bào)比更可超過(guò)300%?！贝鞯铝盒幸晃辉佑|過(guò)朝陽(yáng)項(xiàng)目的工作人員向記者介紹。
此外，由于爛尾樓一直是城市建設(shè)中的一個(gè)難點(diǎn)，長(zhǎng)期妨礙著市政建設(shè)規(guī)劃的完善，解決爛尾樓問(wèn)題也始終是城市相關(guān)部門(mén)的工作之一。因此，爛尾樓的改造有望能得到政府一定程序上的政策扶持。
而一般市中心房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃立項(xiàng)要順利通過(guò)政府審批往往程序復(fù)雜。如果是“爛尾”項(xiàng)目，政府部門(mén)的要求就變得很容易統(tǒng)一而且簡(jiǎn)單：只要比爛尾樓好就行了。同時(shí)，政府會(huì)主動(dòng)提供幫助縮短審批時(shí)間。
暗藏危機(jī)：“爛掉”的年份算誰(shuí)的？
樓市持續(xù)火爆、供地日趨緊張，成為眼下“爛尾樓”全面“復(fù)活”的理由。然而，爛尾樓頻頻被盤(pán)活，究竟依據(jù)的是什么呢？
“實(shí)際上在我國(guó)，從未頒布過(guò)針對(duì)爛尾樓整治的法律法規(guī)，目前許多城市在運(yùn)作爛尾樓項(xiàng)目時(shí)，主要依據(jù)的是國(guó)務(wù)院之前頒布的《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》。” 鄒曉云告訴記者，根據(jù)該條例第三十七條規(guī)定：“凡不符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的建筑物或者設(shè)施，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃行政主管部門(mén)，責(zé)令有關(guān)單位和個(gè)人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)或者城市規(guī)劃行政主管部門(mén)組織強(qiáng)行拆除，并可以處以罰款”等。然而投入巨資的爛尾項(xiàng)目又豈是一拆可以解決的。
正是由于沒(méi)有相關(guān)專(zhuān)門(mén)的配套措施，大多數(shù)爛尾樓再次入市時(shí)，都會(huì)遇到各種不同的問(wèn)題，首先便是使用權(quán)年限的問(wèn)題。
許多爛尾樓從拿地到爛尾到再次入市，均經(jīng)歷了少則幾年、多則十幾年的時(shí)間，這其中土地使用年限均在不?？s水，購(gòu)房者的利益也在不停地被侵害。
一位曾在北京拿下多處“爛尾樓”的開(kāi)發(fā)商便坦言，自己在宣傳時(shí)將盡量避免讓購(gòu)房者聯(lián)系起其“出身”，一方面是覺(jué)得爛尾的名聲不好，另一方面也是怕購(gòu)房者質(zhì)疑使用年限縮水。
然而，只要是“爛尾樓”就多少名聲在外，想完全否定它的“前世”，恐怕不那么容易。
以上述京泰自主城為例，該項(xiàng)目早在1995年便已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，由于是商業(yè)立項(xiàng)，其使用權(quán)只有50年，而在其爛尾之后，土地使用權(quán)并沒(méi)有被政府收回，一直處于“倒計(jì)時(shí)狀態(tài)”，即便是此次重新入市，購(gòu)房者50年的使用年限也是從1995年開(kāi)始計(jì)算，按照其2011年入住的進(jìn)度安排，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的業(yè)主，使用權(quán)僅為35年，使用期限縮水。
再舉朝陽(yáng)的例子，盡管該項(xiàng)目為住宅立項(xiàng)，使用年限略久于京泰自主城，為70年，但由于是1999年拿到土地，業(yè)主在明年入住時(shí)，使用年限也縮水了10年。
而“爛尾樓”此前糾紛制約產(chǎn)權(quán)不明，債務(wù)糾紛不斷，更是剪不斷、理還亂。如果處理得不好，投資“爛尾樓”不但談不上高回報(bào)，反而還可能帶來(lái)一連串的麻煩。
此外，由于不少“爛尾樓”爛尾時(shí)間已不短，個(gè)別甚至達(dá)到8-10年之久。日曬、雨淋、風(fēng)吹、雷打，這些樓宇的質(zhì)量不管怎么說(shuō)都已受到了不同程度的損壞。無(wú)論是推倒重建還是添料加固，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言都是一種考驗(yàn)，如果單為節(jié)省成本，僅僅是表面改造，日后一旦出現(xiàn)工程隱患，后果不堪設(shè)想；如果全面評(píng)測(cè)后重建，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)許多重大漏洞，需要資金更不是一星半點(diǎn)兒，因此如果不能準(zhǔn)確估計(jì)接手“爛尾樓”將面臨的問(wèn)題與困難，“復(fù)活”的爛尾樓很可能再“死”一次。
那些“斷尾而生”的爛尾樓
和喬麗晶
和喬麗晶曾經(jīng)爛尾三年，原因一直不為外人知曉，直到銷(xiāo)售勢(shì)頭好轉(zhuǎn)才有內(nèi)部人員披露爛尾原因。和喬麗晶在1997年前后曾經(jīng)推出預(yù)售，但每平方米2000美元的期房沒(méi)有被市場(chǎng)接受，當(dāng)年只售出大約20余套房，后來(lái)重新策劃包裝，同時(shí)進(jìn)入現(xiàn)房發(fā)售階段，才起死回生。
楓藍(lán)國(guó)際的前身是銀都中心，1995年前，由北京銀都房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的銀都中心就已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，并開(kāi)始對(duì)外宣傳。2001年左右，銀都中心已經(jīng)擱置了三四年，被當(dāng)時(shí)的媒體列入北京的“爛尾樓”行列，期間，一度傳出已經(jīng)封頂?shù)?座現(xiàn)房即將開(kāi)始銷(xiāo)售、香港利達(dá)行房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人鄧智仁接手銷(xiāo)售策劃的消息，但半年后依然沒(méi)有動(dòng)靜。
“沉淪”多年的銀都中心于2004年獲得新生。開(kāi)發(fā)商依舊是銀都房地產(chǎn)公司，但項(xiàng)目名字已經(jīng)變更為楓藍(lán)國(guó)際中心。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，楓藍(lán)國(guó)際中心獲得了新的境外投資者的資金注入，同時(shí)提出一個(gè)新的項(xiàng)目主題：亞洲休閑商務(wù)港。
國(guó)海廣場(chǎng)的前身為公主墳商業(yè)大廈。據(jù)資料記載，公主墳商業(yè)大廈由中房集團(tuán)北京公司以聯(lián)建的形式與北京市第一商業(yè)局合作開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)提出的條件是一商局和中房按4.5：5.5的面積分配比例。但隨后雙方因分配問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，造成工程停工，甚至一度被北京市土地整理儲(chǔ)備中心收回。
直至2005年中房集團(tuán)以招投標(biāo)的形式重新拿回項(xiàng)目，才開(kāi)始啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，定位為集寫(xiě)字樓、精裝公寓、高端商業(yè)的綜合體。經(jīng)過(guò)北京市政府特批，項(xiàng)目仍以聯(lián)建的方式由一商局和中房共同開(kāi)發(fā)，面積分配比例被調(diào)整為3：7（一商局：中房）。
部分還在“爛”著的項(xiàng)目
巨庫(kù)
這個(gè)曾標(biāo)榜著“北京新青年時(shí)尚體驗(yàn)式賣(mài)場(chǎng)”的項(xiàng)目，2003年最初銷(xiāo)售價(jià)每平方米達(dá)到4萬(wàn)－5萬(wàn)元，這在北京的任何一個(gè)商場(chǎng)或者市場(chǎng)都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，如此高昂的售價(jià)，“巨庫(kù)”最終還是以失敗告終，“巨庫(kù)”成了“巨痛”。究其原因，根源就在于其“產(chǎn)權(quán)分割式”的開(kāi)發(fā)模式，在巨庫(kù)，賣(mài)場(chǎng)的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，分開(kāi)出售小產(chǎn)權(quán)，這樣的商鋪共有千家之多，產(chǎn)權(quán)的分散給商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)巨大困難。時(shí)至今日，這個(gè)地處北京二環(huán)沿線的項(xiàng)目仍在繼續(xù)沉淪。
