北辰購(gòu)物中心將“重生”為TMT寫字樓，“老富區(qū)”亞奧板塊更新潮開啟？

北辰購(gòu)物中心外立面已經(jīng)架起了圍擋。 張蓓 攝

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 張蓓 李未來(lái) 北京報(bào)道

3年多前，亞奧地區(qū)商業(yè)地標(biāo)北辰購(gòu)物中心在一片唏噓中宣布閉店，承載著27年北京商業(yè)記憶的大門關(guān)上了。而日前《華夏時(shí)報(bào)》記者得知，北辰購(gòu)物中心已經(jīng)確定“重生”為定位智慧辦公的寫字樓“北辰新空間”，預(yù)計(jì)明年冬奧期間完工。這幢占據(jù)亞奧大門黃金地段30余年的樓宇，在閉店沉淀了3年多后，也加入了城市更新的大軍。

而“老牌富人區(qū)”亞奧板塊，是否也由此開始一輪“煥新潮”？

老牌商場(chǎng)變身TMT定位寫字樓

九十年代初，“拿大哥大、開汽車、住亞運(yùn)村”是當(dāng)時(shí)有錢人三大標(biāo)志，亞運(yùn)村也被稱為北京最早的“富人區(qū)”。1990年開業(yè)的北辰購(gòu)物中心與國(guó)貿(mào)商城、建國(guó)門賽特、王府井新東安等，在同一時(shí)代各領(lǐng)風(fēng)騷。

北辰購(gòu)物中心（后簡(jiǎn)稱“北購(gòu)”）開業(yè)后“一路高光”，2002年銷售收入已列北京百貨商場(chǎng)第二。然而直到2013年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，隨著其對(duì)母公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)逐年下降，老牌商業(yè)迭代終于不可避免的逼近。

北辰寫字樓分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)到：“閉店的時(shí)候很多人來(lái)合影，大家都很不舍。但是2000年之后，很多綜合體、大型商業(yè)涌現(xiàn)，所以體量不大的‘北購(gòu)’實(shí)際上就不滿足所謂的一站式購(gòu)物等需求了。我們就主動(dòng)做了一下新陳代謝，果斷關(guān)掉?！?/span>

記者了解到，作為北辰第一個(gè)城市更新項(xiàng)目，“北購(gòu)”2018年初閉店時(shí)，北辰對(duì)其從管理層面進(jìn)行了調(diào)整，由旗下寫字樓分公司來(lái)接手運(yùn)營(yíng)。但是亞奧區(qū)域向來(lái)以傳統(tǒng)金融和國(guó)企為優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，這次為何將“北購(gòu)”定位為“創(chuàng)新科技企業(yè)共享商務(wù)空間”呢？

對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人回復(fù)《華夏時(shí)報(bào)》記者道：“從市場(chǎng)整體需求看，TMT行業(yè)公司2017年以后就占了特別大的比重，這一兩年來(lái)，企業(yè)獨(dú)棟的需求、包括互聯(lián)網(wǎng)科技公司的技術(shù)部門單分出辦公區(qū)的需求比較多。現(xiàn)在亞奧板塊的東部核心區(qū)中，缺少能夠滿足TMT公司選擇的項(xiàng)目?！?/span>

“‘北購(gòu)’轉(zhuǎn)變之后，能為整個(gè)亞奧核心區(qū)增加豐富性，產(chǎn)品與客源更加豐富，未來(lái)會(huì)令我們整體競(jìng)爭(zhēng)力有一定的提高。金融、國(guó)企類的客戶是跟我們共生的‘原住民’，TMT業(yè)態(tài)更加年輕態(tài)，更能帶動(dòng)區(qū)域的生機(jī)和活力?！痹撠?fù)責(zé)人認(rèn)為。

而TMT行業(yè)發(fā)展需求強(qiáng)勁，在近幾年的機(jī)構(gòu)報(bào)告中可見。戴德梁行二季度報(bào)告顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、保險(xiǎn)類、律所類、會(huì)計(jì)師事務(wù)所類企業(yè)二季度成交面積共占所有行業(yè)總成交面積的50%以上。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從最早的IBM和京東，到近年的中興通訊、小紅書、趣加等企業(yè)紛紛入駐亞奧商圈，該商圈在過(guò)去幾年中受到很多TMT企業(yè)的關(guān)注。

下決心“拔柱子”

去過(guò)“北購(gòu)”的人都知道，其是一座長(zhǎng)方形的建筑，縱跨慧忠路與亞運(yùn)村北辰集團(tuán)牌樓之間，在安立路沿街有144米展示面。從商場(chǎng)到辦公，一個(gè)完全顛覆原有業(yè)態(tài)的變革，建筑形制和空間與現(xiàn)代的寫字樓能否匹配？這個(gè)“更新”的難度又如何？

上述負(fù)責(zé)人談到“北購(gòu)”的建筑改造，表示：“‘北購(gòu)’基礎(chǔ)建筑是90年代的產(chǎn)物，原有結(jié)構(gòu)柱子多，且它的扶梯包括它的垂直“交通核”（電梯等豎向輸送設(shè)施）都不是特別符合寫字樓的條件?！?/span>

“當(dāng)然，就把柱子杵在那兒，是最省時(shí)省錢的。但是為了實(shí)現(xiàn)空間美學(xué)設(shè)計(jì)，我們還是下決心拔掉了三根柱子，‘拔不拔’背后不僅是三根柱子的問(wèn)題，是一整套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)方案，用其他技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)把承重放到了周邊的柱子、剪力墻等上面。”該負(fù)責(zé)人談到。

記者了解到，“北購(gòu)”改造后更名為“北辰·新空間”，總建筑面積3萬(wàn)平米，地上五層，南區(qū)是商務(wù)大平層，建面約2500平米，北區(qū)是企業(yè)定制獨(dú)棟，建面約7000平米。由CallisonRTKL設(shè)計(jì)公司建筑師劉曉光設(shè)計(jì)，劉曉光曾設(shè)計(jì)過(guò)西單更新場(chǎng)、聯(lián)想總部、中國(guó)電影博物館等作品。

北辰·新空間效果圖

“其實(shí)柱子問(wèn)題解決后，‘北購(gòu)’的建筑形制對(duì)于改造辦公產(chǎn)品而言還是有很大優(yōu)勢(shì)的，層高達(dá)到4.5米，是超甲級(jí)寫字樓的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。我們?cè)谥鞔筇弥型ゴ蛟炝艘粋€(gè)超過(guò)22米的透光開放式挑高空間，讓2-5層的辦公區(qū)域形成了錯(cuò)落有致的退臺(tái)型的、比較靈動(dòng)的空間?！痹撠?fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹。

北辰新空間退臺(tái)設(shè)計(jì)效果圖

其透露，之所以這樣改造，是“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在接觸科技類或者是‘互聯(lián)網(wǎng)+’客戶，他們需要給員工更多‘體驗(yàn)感’，所以我們希望通過(guò)這種大平層開放空間和采光、以及附加各種服務(wù)，提升客戶的體驗(yàn)感。也希望體現(xiàn)出智慧綠色，還有一些社區(qū)的功能，能滿足比如協(xié)作辦公、共享辦公、移動(dòng)辦公等需要”。

亞奧板塊煥新

亞運(yùn)會(huì)與奧運(yùn)會(huì)，成就了亞運(yùn)村以及整個(gè)亞奧商圈，而在明年北京冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)期間，國(guó)家會(huì)議中心二期及北辰洲際、五洲、五洲皇冠三家酒店等又分別承接了主媒體中心、賽時(shí)總部和運(yùn)行指揮中心所在地等任務(wù)。

北辰寫字樓分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“1990年北辰購(gòu)物中心伴隨亞運(yùn)會(huì)而生，2008年奧運(yùn)會(huì)區(qū)域地標(biāo)北辰時(shí)代大廈入市，而2022年冬奧會(huì)又迎來(lái)北辰·新空間?！?/span>

“說(shuō)起來(lái)，北辰時(shí)代大廈算是見證了北京寫字樓板塊格局的演進(jìn)。定位時(shí)我們想打造亞奧地區(qū)第一個(gè)國(guó)際甲級(jí)寫字樓，對(duì)標(biāo)當(dāng)時(shí)的新華保險(xiǎn)大廈、LG大廈、金寶大廈等。北辰時(shí)代大廈客戶里面，很多都是銀行、保險(xiǎn)、證券等金融類客戶和大型國(guó)企，比如中行、招行、建行、匯豐銀行、信達(dá)證券、中石油、中石化等。未來(lái)5年內(nèi)，亞奧四環(huán)附近不會(huì)有新增項(xiàng)目了，我們能做的，除了將‘北購(gòu)’更新之外，更多是局部更新，包括時(shí)代大廈等幾個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)局部空間改造，使之更適合匹配最前沿的商務(wù)需求?！痹撠?fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

雖然物業(yè)不算新，但是出于板塊供求關(guān)系和客戶實(shí)力、結(jié)構(gòu)的原因，亞奧板塊對(duì)市場(chǎng)整體下行變化的反應(yīng)沒(méi)那么敏感。來(lái)自戴德梁行2021年二季度的租金統(tǒng)計(jì)顯示，亞奧商圈租金在全市位于中游水平。

2021年二季度北京各商圈寫字樓平均租金。 來(lái)源：戴德梁行

戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲對(duì)記者表示，該商圈地處在中關(guān)村和望京商圈之間，無(wú)論從位置或配套設(shè)施及周邊環(huán)境都與其相似。除TMT行業(yè)外，亞奧商圈還有金融及能源類企業(yè)，以及受到CBD和金融街外溢企業(yè)的青睞。

圍著亞運(yùn)村“大院”走了一圈，《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，“更新”的除了“北購(gòu)”之外，被圍合在中央的5.2萬(wàn)平綠地上，多了一片被改造成亭臺(tái)水榭的“小微濕地”，空氣清新、蛙鳴陣陣。

北京首個(gè)小微濕地

上述負(fù)責(zé)人介紹：“這塊小微濕地意義很大，是北京的第一塊小微濕地。北辰集團(tuán)打造運(yùn)維，它由一處低洼旱溪改造而來(lái)。此處原本景觀欠佳，溪底鵝卵石裸露在外，甚至黃土可見。改造之后，通過(guò)地形地貌恢復(fù)、濕地植被恢復(fù)、生態(tài)護(hù)岸等手段，引入了數(shù)十種植物，自然吸引了多種動(dòng)物到來(lái)?！?/span>

從濕地湖中不同角度看到亞奧區(qū)域圍合的多棟樓宇，巍峨的倒影仍彰顯著輝煌的過(guò)往，而在城市更新和冬奧經(jīng)濟(jì)的大潮下，亞奧板塊正在進(jìn)入又一輪發(fā)展周期。