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  第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁走勢(shì)在今年一季度未有消減，空置率維持在低位，而租金則繼續(xù)上揚(yáng)。甲級(jí)寫(xiě)字樓整體租金水平達(dá)每平方米每天8.4元人民幣，環(huán)比上漲2.8%。其中浦東中心商務(wù)區(qū)上漲3.7%，漲幅居全市之首。在此背景下，許多優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓業(yè)主近期再度上調(diào)了新租約及續(xù)約的租金報(bào)價(jià)。

  一些企業(yè)難以承受核心區(qū)域飛速上漲的租金，開(kāi)始將目標(biāo)向傳統(tǒng)CBD外圍具有發(fā)展前景的區(qū)域鎖定。與傳統(tǒng)的CBD相比，非傳統(tǒng)CBD顯現(xiàn)更大的投資潛力。以四川北路為例，區(qū)域?qū)懽謽钦w租金水平不高，目前租金價(jià)格主要集中在3元/平方米/天左右，新建辦公樓如海泰時(shí)代大廈則達(dá)到了4.5-6.5元/平方米/天。而竹園商貿(mào)區(qū)的辦公樓的商務(wù)成本也相對(duì)較低。按目前平均約0.7美元／平方米／天的辦公樓租金來(lái)看，要比目前小陸家嘴0.9-1美元／平方米的日租金低。對(duì)眾多客戶來(lái)說(shuō)，隨著區(qū)域功能的完善，這些區(qū)域的升值空間巨大。

  與生態(tài)對(duì)接激發(fā)辦公效率

  在市中心的傳統(tǒng)CBD常常會(huì)遇到的停車?yán)щy、辦公樓太過(guò)密集、綠化率較低、空氣質(zhì)量差等問(wèn)題，但這些在一些次級(jí)CBD得到了較大改善。次級(jí)CBD由于地段條件和規(guī)劃等先天優(yōu)勢(shì)，擁有眾多成熟的市中心CBD所無(wú)法比擬的生態(tài)環(huán)境。

  長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)有蘇州河、銀鋤湖、蘇州河支流木瀆港三大水系貫穿其中，沿蘇州河共有2.7公里黃金水岸。此外，商務(wù)區(qū)內(nèi)新建公共綠地700多畝，沿蘇州河正在建設(shè)80至130米寬的綠色長(zhǎng)廊，如加上原有的長(zhǎng)風(fēng)公園，綠地合計(jì)達(dá)2000多畝，綠化率高于50%，堪稱是現(xiàn)代商務(wù)與生態(tài)的對(duì)接樣本。項(xiàng)目之一國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城，其酒店和公寓式酒店、辦公樓圍合成一個(gè)景觀廣場(chǎng)，各功能空間都能享受到良好的視野和生態(tài)化的環(huán)境空間。每棟樓都由豐富的景觀空間所圍繞，從大的中央景觀空間到各個(gè)小組團(tuán)景觀空間，形成步移景換的空間感受。

  舒適的辦公環(huán)境往往是提高辦公效率的另類“加速器”。在長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)辦公樓視野開(kāi)闊、停車位充足、空氣清新、辦公區(qū)域靜音不受喧囂干擾，有助于提升辦公效率。

  產(chǎn)品類型多元引產(chǎn)業(yè)集聚

  一般說(shuō)來(lái)，考慮到在非傳統(tǒng)CBD區(qū)只要支付一半左右的租金，對(duì)于制造業(yè)、物流、電子研發(fā)等企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制比較嚴(yán)格，更愿意搬遷到交通便捷的非傳統(tǒng)CBD區(qū)域辦公。此外，一些廣告、設(shè)計(jì)公司等，比較講究個(gè)性和自由發(fā)揮的空間。而這些行業(yè)對(duì)于辦公樓的產(chǎn)品類型需求多元化，傳統(tǒng)的辦公地點(diǎn)和形態(tài)雖然夠莊重，卻并不個(gè)性化。對(duì)應(yīng)這些需求，很多次級(jí)CBD區(qū)域很多新的辦公樓品種和類型誕生：酒店式辦公、小戶型商務(wù)別墅、經(jīng)濟(jì)園區(qū)等產(chǎn)品豐富了辦公形態(tài)，使辦公模式趨于多元化。

  部分專業(yè)服務(wù)類、金融類企業(yè)將辦公或研發(fā)部門(mén)甚至企業(yè)總部搬離喧鬧而昂貴的市中心，在一些交通便利，環(huán)境優(yōu)美，配套成熟，產(chǎn)業(yè)聚集的地點(diǎn)落戶，既可以享受園區(qū)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)利用產(chǎn)業(yè)鏈的聚集降低企業(yè)成本，烘托企業(yè)品牌。在相對(duì)較大的空間，較低的密度中體現(xiàn)企業(yè)形象，改善工作環(huán)境；園區(qū)辦公可以集櫥窗展示、臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)、人員辦公為一體，對(duì)不少公司的經(jīng)營(yíng)和管理都非常有利。

  以竹園商貿(mào)區(qū)為例，作為上海六大要素市場(chǎng)之一期貨交易市場(chǎng)的聚集地，竹園商貿(mào)區(qū)已經(jīng)吸引了韓國(guó)浦項(xiàng)制鐵、中國(guó)石油、中國(guó)銀聯(lián)、華夏基金等知名企業(yè)，美國(guó)道瓊斯亦在此設(shè)立了代表處。靠近張江高科，金橋進(jìn)出口加工區(qū)的地理位置也為竹園商貿(mào)帶來(lái)了大批跨國(guó)制造、生物醫(yī)藥、電子加工及進(jìn)出口企業(yè)。中國(guó)區(qū)總部設(shè)在上海的渣打銀行正式宣布將投資超過(guò)2億元人民幣購(gòu)買竹園內(nèi)城建國(guó)際中心大廈4個(gè)樓層，從而進(jìn)一步擴(kuò)大渣打銀行在上海的辦公場(chǎng)所。

  而作為上海航運(yùn)業(yè)的發(fā)祥地，目前北外灘地區(qū)的商務(wù)樓主要集聚在大名路、東大名路沿線，匯聚了上海航運(yùn)交易所、中國(guó)港口協(xié)會(huì)等10多家航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)，2000余家航運(yùn)服務(wù)類企業(yè)，其中包括我國(guó)航運(yùn)業(yè)的三大巨頭：上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)總部、中海集團(tuán)和中遠(yuǎn)集團(tuán)。

  規(guī)劃完善至商務(wù)氛圍濃郁

  相比起步早的傳統(tǒng)CBD，由于政府對(duì)于一些非傳統(tǒng)CBD的城市建設(shè)的規(guī)劃更加細(xì)致，對(duì)商業(yè)辦公都作出了詳細(xì)規(guī)劃，次中心區(qū)域商圈得到了有力的支持。

  長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)幾乎是在被拆平后重新建設(shè)，規(guī)劃起點(diǎn)高，相應(yīng)配套也會(huì)更完善。將建成一座 “水、綠、建筑”完美組合，景觀功能、經(jīng)濟(jì)功能、文化功能和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。天鴻置業(yè)在長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的“北岸?長(zhǎng)風(fēng)”就是一個(gè)由酒店、寫(xiě)字樓、生態(tài)公園、購(gòu)物中心、游艇俱樂(lè)部等所組成的城市建筑綜合體，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)高效地解決了辦公、休閑等功能。

  北外灘、四川北路一帶有著距離市中心最近的地段優(yōu)勢(shì)，已進(jìn)入全面改造階段。正在改造建設(shè)的項(xiàng)目有海泰國(guó)際大廈、玫瑰廣場(chǎng)、捷勝?gòu)V場(chǎng)、中信廣場(chǎng)等，即將上馬的項(xiàng)目包括中信泰富前不久剛拿下的地鐵物業(yè)、中建蛇口弘基廣場(chǎng)和雷曼兄弟拍下的福海商廈。海泰地產(chǎn)一口氣開(kāi)發(fā)了包括海泰時(shí)代大廈、海泰國(guó)際大廈、中信廣場(chǎng)三大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，帶動(dòng)了整個(gè)四川北路商業(yè)氛圍的提升。

  楊浦區(qū)一直科教資源豐富，形成了以文化資源帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊格局。擁有上海國(guó)際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園和柏樹(shù)鋼鐵交易市場(chǎng)兩大產(chǎn)業(yè)基地。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)商業(yè)的興旺，瑞安房地產(chǎn)、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和百聯(lián)集團(tuán)三大商業(yè)巨擘集體占位，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城、東方商廈、巴黎春天三分天下。

  交通全方位鋪設(shè)助力企業(yè)成長(zhǎng)

  隨著軌道交通的延伸，各種路面交通網(wǎng)絡(luò)的完善，次級(jí)CBD區(qū)域的交通通達(dá)便利性正在逐步提升。如此一來(lái)，企業(yè)向中外環(huán)搬遷，一方面可以降低商務(wù)成本，另一方面公司形象也并不會(huì)受損，辦公環(huán)境也比市區(qū)更加舒適，尤其適合中型和成長(zhǎng)型的企業(yè)。

  大寧板塊區(qū)位條件優(yōu)越。軌交1號(hào)線延伸段縱穿整個(gè)區(qū)域，中環(huán)線、共和新路兩大交通主動(dòng)脈縱橫交錯(cuò)，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。

  竹園的軌交東方路站也是目前國(guó)內(nèi)最大的軌道樞紐，地下共有2號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線和9號(hào)線（規(guī)劃建設(shè)中）四條軌道，地上延安東路、大連路、復(fù)興東路三條隧道交匯。樞紐站建成后帶來(lái)更大的人流，同時(shí)提高流通與商貿(mào)能級(jí)。

  北外灘隨著大連路隧道、新建路隧道的開(kāi)通和挖掘、軌道交通10號(hào)線建設(shè)、外白渡橋、河南路改造等一系列大手筆的市政改造，原先限制區(qū)塊發(fā)展的交通瓶頸被逐漸打開(kāi)，商圈氣氛日漸濃厚。